- Los precios de las viviendas y los alquileres en Estados Unidos se han disparado en parte debido a la escasez de viviendas.
- Según un líder de la industria, existen cuatro obstáculos clave para la construcción de más viviendas.
- Estos son el costo de la tierra, la escasez de trabajadores de la construcción, las regulaciones y el NIMBYismo.
Estados Unidos sufre una profunda escasez de viviendas, lo que está elevando los precios de las viviendas y los alquileres por las nubes.
Las leyes de la oferta y la demanda lo explican: la escasez de oferta (cuya estimación oscila entre 2,8 millones de hogares y más de 7 millones de hogares) sumada a un repunte de la demanda en los últimos años ha disparado los precios.
El líder de la principal asociación comercial y lobby de la industria de la construcción de viviendas cree que existen algunos obstáculos clave para solucionar esa escasez. Jim Tobin, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, atribuyó la escasez de viviendas al alto costo de la tierra, la escasez de trabajadores de la construcción calificados, las onerosas regulaciones gubernamentales y el sentimiento antidesarrollo de «No en mi patio trasero».
costo de la tierra
El costo de la tierra –una porción significativa del costo de una vivienda– ha aumentado significativamente en muchos lugares en los últimos años a medida que su disponibilidad se ha desplomado, exacerbada por la alta demanda de vivienda y las leyes restrictivas sobre el uso de la tierra que prohíben el desarrollo denso.
Al menos el 75% de los vecindarios residenciales en muchas ciudades importantes de EE. UU., como Los Ángeles, Seattle y Chicago, están divididos en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares independientes. Esto significa que a medida que aumenta la demanda de vivienda, estas comunidades no pueden albergar muchas viviendas adicionales. A medida que la demanda supera la oferta de tierra, los precios aumentan.
«Cada vez escuchamos más que es más difícil encontrar terrenos asequibles para desarrollar viviendas», dijo Tobin.
Una escasez de trabajadores
La escasez nacional de trabajadores de la construcción (estimada en alrededor de 500.000 trabajadores este año) también ha elevado el costo de construir nuevas viviendas y renovar las existentes, dijo Tobin, señalando que los trabajadores calificados en la construcción residencial son particularmente escasos.
Menos trabajadores de la construcción significa menos –y más lenta– construcción residencial y salarios más altos para los trabajadores, lo que a su vez conduce a precios más altos de las viviendas. La escasez de trabajadores ha aumentado a medida que los formuladores de políticas han enfatizado la universidad sobre los oficios y una ola de trabajadores experimentados se jubiló durante la pandemia, dijeron expertos de la industria.
Se ven casas adosadas en construcción en un nuevo desarrollo en Brambleton, Virginia. ANDREW CABALLERO-REYNOLDS/Getty Images
Muchas regulaciones
Tobin también señaló que los constructores enfrentan una carga regulatoria significativa. La creciente demanda de vivienda en los últimos años se ha topado con una red de regulaciones locales, estatales y federales (desde zonificaciones unifamiliares restrictivas hasta requisitos del código de energía) que ralentizan o acaban con la construcción residencial en comunidades de todo el país, dijo. Cuando se trata de vivienda, los gobiernos estatales y locales controlar la mayoría de las regulaciones son los que más inflan los costos de la vivienda al limitar o ralentizar la construcción, pero las regulaciones federales también desempeñan un papel.
«Todos esos retrasos se suman a más costos y menos disponibilidad», dijo Tobin. «Necesitamos todas las opciones sobre la mesa cuando se trata de aumentar la oferta de viviendas, lo que significa permitir una mayor densidad en los suburbios o las ciudades».
Oposición ‘NIMBY’
Muchas de estas regulaciones restrictivas se ven reforzadas por la oposición local a las nuevas viviendas, personificada en el sentimiento «NIMBY» o «No en mi patio trasero», dijo Tobin. Muchos propietarios locales se oponen a las nuevas construcciones por la sencilla razón de que la construcción de viviendas adicionales en su comunidad reduciría el valor de sus viviendas, argumentó.
«Uno de los desafíos que tenemos en localidades de todo el país es que la gente ya tiene el suyo y no quiere que nadie tenga el suyo», dijo Tobin. «Tenemos funcionarios del gobierno local que no respaldarán más desarrollo de viviendas porque temen la reacción de los electores locales».
El futuro de la vivienda
Tobin dijo que la fortaleza de la economía general y las tasas de interés también desempeñarán un papel importante en la determinación de los costos de la vivienda en los próximos años. Espera que las tasas hipotecarias se establezcan en una «nueva normalidad» de alrededor del 5 al 5,5% para 2026, por debajo de la tasa fija actual a 30 años del 6,79% pero por encima del promedio prepandemia.
De cara al próximo año, Tobin dijo que espera que el presidente electo Donald Trump tenga un impacto mixto en los costos de la vivienda. Es optimista sobre que Trump revocará algunas regulaciones federales y abrirá algunos terrenos federales para nuevas viviendas, pero le preocupa que las deportaciones masivas puedan reducir la ya escasa oferta de trabajadores y que los nuevos aranceles inflen el costo de los materiales de construcción.
Tobin dijo que planea trabajar con el equipo de transición de Trump, la nueva administración y el Congreso para abogar por políticas arancelarias que no aumenten los costos de construcción. «Ciertamente daría la bienvenida a un aumento en la industria nacional en lo que respecta a materiales de construcción», dijo Tobin, «pero los aranceles sólo funcionan si ese es el resultado».