Mientras el dueño de un bar se mantiene firme contra la ciudad y el estado por la venta forzosa de su propiedad para el museo Alamo, está esperando una oferta ultimate de los funcionarios de la ciudad y comienza el proceso para que un tasador establish el valor de su negocio.
Vince Cantu es dueño de Moses Rose’s Hideout, un bar cerca de Alamo Plaza, que la Oficina General de Tierras de Texas (GLO) y Alamo Have confidence in quieren adquirir para su Museo y Centro de Visitantes de Alamo planificado.
Como las negociaciones en curso sobre el precio de venta se estancaron el año pasado, la ciudad de San Antonio, actuando en nombre de GLO, aprobó una ordenanza en enero que permite la incautación de la propiedad de Cantú a través del dominio eminente.
Cantú rechazó la última oferta de la Ciudad de San Antonio de $4 millones y fondos de asistencia para la reubicación, y respondió con $6 millones, más $4 millones por la pérdida de su negocio. Eso es menos de la mitad de su precio de venta hace más de tres años.
Cantú se reunió con los tasadores de valoración de negocios RSI & Associates el martes para comenzar a determinar cuánto vale su negocio en función de los ingresos proyectados que perderá si vende, y con la esperanza de que se pueda llegar a un acuerdo con la ciudad y el estado.
La propiedad se ha convertido en un obstáculo en un esfuerzo conjunto de la ciudad, el estado y Alamo Rely on para construir un Museo y Centro de Visitantes de Alamo de $150 millones, parte de un plan de $388 millones para reconstruir Alamo Plaza.
Si ninguna de las partes puede acordar un precio, Cantú dijo que planea presentar una demanda contra la ciudad por amenazar ilegalmente con la expropiación mediante dominio eminente.
“Si no es una oferta que vamos a aceptar (todos han sido un poco bajos), entonces vamos a tener que iniciar algunas demandas y cuestionar si incluso están usando el dominio eminente legalmente, lo cual no creemos que lo sean”, dijo Cantú.
Dijo que hay varias razones por las que cree que la Ciudad y GLO están violando la ley al tratar de tomar su propiedad.
Los planes de GLO de convertir el edificio Woolworth, al lado del bar Cantu, en un museo Alamo, con un teatro 4-D en lugar del bar, no es un proyecto municipal directo, sostiene.
Por lo tanto, él cree que la ciudad, que celebró un acuerdo de cooperación con GLO en 2019 para reconstruir Alamo Plaza, no tiene la autoridad para usar el dominio eminente de acuerdo con la ley estatal.
Y aunque el GLO podría haber ido a la Legislatura estatal por esa autoridad, Cantú y su abogado creen que no habría apoyo político para ello.
La comisionada de tierras Dawn Buckingham fue elegida en noviembre pasado y no ha comentado públicamente sobre la disputa del escondite de Moses Rose. Los funcionarios de GLO están “tratando de mantener su perfil fuera de todo este desordenado asunto del dominio eminente de la propiedad privada por motivos de libertad en Texas”, dijo Cantú.
La carta de oferta inicial de la ciudad también indicaba que además de los $4 millones por la propiedad de Cantú, proporcionaría $100,000 para reubicar el negocio del bar a otra propiedad al otro lado de la calle, en 517 E. Houston St.
Esa propiedad, una tienda de 10,000 pies cuadrados en el edificio Sol Frank de 1920, es propiedad de Michael Litofsky, según los registros de impuestos del condado.
Si Cantú acepta la mudanza, el GLO intentará comprar la propiedad y convertirse en el arrendador de Cantú, cobrando el valor justo de mercado por el arrendamiento. De lo contrario, la Ciudad consideraría pagar a Cantú por la pérdida de ingresos proyectada en función de la tasación de terceros.
Dan Eldredge, el abogado que representa a Cantú, dijo que su cliente está trabajando con el tasador de negocios con la esperanza de que conduzca a la «buena fe» en el proceso de negociación.
Pero la amenaza del dominio eminente todavía se cierne sobre ellos como “una gran manta húmeda y pegajosa”, dijo Eldredge.
“Mi esperanza es… es que se hayan dado cuenta de que han ido demasiado lejos, que no pueden ejercer legalmente el dominio eminente para comprar esta propiedad y que se están retirando”, dijo Eldredge.
El abogado de la ciudad, Andy Segovia, dijo que el dominio eminente es un principio authorized establecido desde hace mucho tiempo y está permitido por la ley estatal.
“La ciudad está operando dentro del proceso de condena establecido”, dijo en un correo electrónico al Informe de San Antonio. “Seguiremos trabajando en una resolución, ya sea a través de un acuerdo negociado o a través del proceso de expropiación legal”.
Los funcionarios de Alamo dijeron el martes que proporcionarían una declaración sobre el estado de las negociaciones, pero no la enviaron a tiempo para su publicación.
El Informe de San Antonio presentó una solicitud de registros abiertos a fines de enero solicitando copias de la correspondencia que involucraba a funcionarios de la ciudad, Alamo Have faith in, GLO y Cantú en un esfuerzo por rastrear la historia de las negociaciones.
En respuesta, la ciudad envió recientemente una carta a la oficina del Fiscal Normal del estado solicitando una revisión y consideración para denegar la solicitud debido a un «litigio pendiente».
Si la ciudad y el GLO avanzan con los procedimientos de dominio eminente, presentando el caso en un tribunal de sucesiones como es típico en tales casos, Cantú se defenderá con su propia demanda, dijo Eldredge.
Además de su argumento de que la Ciudad no puede legalmente tomar la propiedad utilizando el dominio eminente en nombre de GLO, Eldredge también planea demostrar que el teatro planificado es simplemente una herramienta para hacer dinero para el museo estatal y que el museo podría existir sin él.
Los museos se encuentran entre el tipo de desarrollo para el cual se puede tomar la propiedad privada mediante el uso del dominio eminente, según el Título 10, Subtítulo E, Capítulo 2206 del estatuto.
Pero la ley estatal dice que una entidad gubernamental no puede tomar propiedad privada mediante el uso del dominio eminente “si la toma es para fines de desarrollo económico, a menos que [it] es un propósito secundario que resulta del desarrollo de la comunidad municipal o de las actividades de renovación urbana municipal para eliminar un daño afirmativo existente en la sociedad de los barrios marginales o las áreas arruinadas”.
Segovia dijo que el propósito del museo no es el desarrollo económico. “El propósito es construir un museo y un centro de visitantes para el sitio más histórico de Texas”, dijo.
El dueño del bar y su abogado confían en que ganarán una batalla que comenzó hace casi cinco años cuando Alamo Have faith in hizo una oferta por la propiedad y luego sugirió que podría tomarse por dominio eminente.
“El problema es que es una batalla larga”, dijo Eldredge.
