Durante la DC Fintech 7 days de esta semana, Brian Brooks describió por qué ve blockchain como una solución sólida para registrar y titularizar hipotecas. Unos años antes de convertirse en Contralor Interino de Moneda, Brooks fue Consejero Common de Fannie Mae, por lo que sabe un par de cosas sobre el sector.
En resumen, blockchain puede actuar como un registro hipotecario definitivo, reducir costos y permitir un grupo más amplio de inversores para valores respaldados por hipotecas (MBS) tokenizados. El efecto neto es una mayor liquidez.
El mercado estadounidense de valores respaldados por hipotecas (MBS) vale 11 billones de dólares o alrededor de la mitad del tamaño del Nasdaq.
Registros nativos de blockchain de hipotecas y ahorro de costos
Un beneficio importante de blockchain es actuar como un registro de hipotecas electronic nativo. Brooks habló sobre la Gran Crisis Financiera y cómo los registros hipotecarios fueron un obstáculo importante en las ejecuciones hipotecarias.
«No sabíamos con certeza quién era el propietario del billete», dijo Brooks. “E incluso si la hipoteca estaba registrada en el sistema MERS (registro de hipotecas), la gente todavía argumentaba un cierto porcentaje de las veces que el sistema MERS estaba sujeto a errores humanos: que algo se había incorporado incorrectamente o había habido una interrupción en el sistema. cadena de título”.
Con blockchain, aún será posible tener errores en la originación de hipotecas. Sin embargo, si el registro de la hipoteca es digital de forma nativa, no debería haber errores al volver a ingresar la clave. Y las firmas digitales prueban quién tiene el título.
Mike Cagney, director ejecutivo del proveedor de hipotecas blockchain Determine, estima que el ahorro de costos en originación, agregación y titulización es de 85 puntos básicos (,85%). Dicho de otra manera, eso es $850 por cada hipoteca de $100,000.
Un ejemplo que dio Cagney es la titulización. Para las titulizaciones de hipotecas convencionales, cada hipoteca se audita, lo que cuesta 500 dólares por préstamo. Con una solución blockchain, sólo es necesario auditar una muestra. Actualmente eso es el 20% en el caso de Determine. Y debido a la disponibilidad de todos los datos digitalmente, el costo es de $50 a $100 por préstamo. Promediando todos los préstamos, eso es un costo de $15 por préstamo as opposed to $500, lo que da un ahorro de $485. Cagney espera que esa cifra baje aún más.
Brooks señaló que hay un aspecto de inclusión financiera. Utilizando las cifras de Cagney, un ahorro de 485 dólares en una hipoteca de 100.000 dólares es una gran cosa, pero no tanto en una hipoteca de un millón de dólares.
Blockchain puede mejorar la liquidez
Para aquellos familiarizados con el sector hipotecario, para mejorar la liquidez, Cagney anunció que Determine está planeando un mercado privado TBA (que se explica a continuación) en asociación con dos importantes bancos de inversión globales. No mencionó qué bancos, pero la emisión de valores respaldados por activos de Determine en abril fue suscrita por Jefferies, JP Morgan y Goldman Sachs.
Cagney añadió que la liquidación atómica habilitada por blockchain puede eliminar el riesgo de contraparte y de liquidación. Además, una mayor transparencia en torno al desempeño hipotecario puede respaldar una mayor liquidez.
Dio el ejemplo durante el COVID, cuando se agotó la liquidez de los préstamos Primary Jumbo (que no están garantizados por el gobierno federal). La mayoría de los informes hipotecarios tenían al menos 30 días de atraso, por lo que period difícil saber cómo se estaban desempeñando las hipotecas. Por el contrario, con blockchain los informes son automatizados y en tiempo authentic.
Pero se pueden obtener mejoras aún mayores en la liquidez ampliando la base de inversores. Normalmente, los valores respaldados por hipotecas se negocian en unidades de millones o decenas de millones de dólares. Uno de los beneficios de la tokenización es la capacidad de reducir costos, lo que hace viables transacciones más pequeñas.
Brooks habló sobre cómo evolucionó el mercado de valores. “Por lo basic, 100 acciones era lo más pequeño que se podía comprar y las acciones eran caras. Y luego inventamos los fondos mutuos y luego inventamos el ETF. Así que ahora puedes comprar acciones por un dólar. Pero ese no period el caso en la generación de nuestros padres”, dijo. «Eso también llegará a las hipotecas a través de tokens».
Ampliar la base de inversores podría volverse aún más importante a medida que los bancos reduzcan sus préstamos ante obstáculos macroeconómicos y mayores requisitos de cash.
¿Qué está frenando la tokenización de hipotecas?
Los retrasos en la tokenización fueron quizás la única área en la que Brooks y Cagney no estaban en la misma página. Brooks cree que los obstáculos tienen que ver con las reglas de valores criptográficos en los Estados Unidos y la renuencia de la SEC y FINRA a aprobar la negociación de valores nativamente digitales. La figura no tiene ese problema.
Como contexto, muchos de los titulares que han tokenizado fondos o activos del mercado monetario, como Franklin Templeton y WisdomTree, también mantienen registros de valores convencionales. La SEC lo requirió. Algunos podrían argumentar que los valores no son nativos digitalmente.
Figure es un corredor de bolsa registrado y tiene un registro en un Sistema de Comercio Alternativo (ATS). Cagney reveló que Determine emitió el primer valor respaldado por activos (Abs) regulado por EE. UU. que era nativo de blockchain y cotiza en su ATS. De hecho, Figure ya lleva tiempo fabricando Stomach muscles, aunque quizás los primeros necesitaban matriculaciones dobles convencionales.
Parte del retraso en la adopción es una creencia falsa de que los datos privados se almacenan en la cadena de bloques pública utilizada por Figura (cadena de bloques de Provenance). Cagney señaló que almacena un hash de los datos de la hipoteca que es simplemente un identificador único pero que no puede usarse para descifrar ninguna información personalized.
MERS y bloqueadores estructurales estadounidenses
Quizás el mayor obstáculo sea la estructura true del mercado hipotecario estadounidense que no favorece el cambio. Dos cuestiones son la forma en que el true registro del MERS es efectivamente un monopolio. Y la forma estandarizada en la que se venden los conjuntos de activos de Fannie Mae o Freddie Mac (como TBA). La figura pretende abordar ambos problemas.
La solución Electronic Asset Registration Technologies (DART) de Determine se puede utilizar en lugar del registro dominante MERS. La startup realizó su primera transacción con Apollo utilizando DART el año pasado.
Sin embargo, las aseguradoras hipotecarias federales como Fannie Mae exigen el uso de MERS. Y el modus operandi se basa en el MERS como registro central. MERS actúa como representante del verdadero prestamista para permitir una transferencia de título más rápida. Cuando se vende la hipoteca, el prestamista se actualiza en la base de datos MERS sin necesidad de actualizar los registros públicos. Ese no es un competidor fácil.
Creando un mercado privado de TBA
Otro problema estructural es la forma en que Fannie Mae o Freddie Mac venden los conjuntos de hipotecas. El comprador no conoce el contenido exacto hasta dos días después, de ahí el nombre TBA. Esto sólo funciona porque cada grupo incluye un conjunto estandarizado de hipotecas. Las investigaciones indican que esto mejora la liquidez, reduciendo efectivamente las tasas hipotecarias. Y los beneficios no son puramente atribuibles a la garantía federal. La estandarización juega un papel.
Por lo tanto, Determine quiere replicar este concepto de estandarización y crear un mercado privado de TBA.
“La capacidad de construir activos homogéneos. La capacidad de tener un historial de transacciones inmutable y certeza de los datos. Esa es la foundation que se necesita para crear una TBA líquida y, en última instancia, pasar* el mercado con un tercero garante”, dijo Cagney de Determine. “Así que creo que ese es el siguiente paso de lo que va a pasar. Estamos trabajando con dos de los bancos de inversión más grandes del mundo para hacer esto ahora mismo. Y mi esperanza es que para fin de año veamos el primer comercio privado de TBA en cadena”.
Brooks considera que el mayor riesgo es una adopción lenta.
«Para mí, se parece mucho a la llegada de los teléfonos inteligentes, a la llegada de Online comercial o incluso a la llegada del reproductor de CD», dijo Brooks. “Se considerará arriesgado. Tenemos que superar eso. Este es el reproductor de CD. Está bien, sí, tus cintas de casete son increíbles, pero supéralo”.
*Un mercado de transferencia se refiere a la forma en que los pagos hipotecarios van a los intermediarios de servicios y luego se pasan al inversionista.
