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Mientras el presidente electo Donald Trump se prepara para asumir el cargo este mes, enfrenta un mercado inmobiliario muy diferente al de su primer mandato.
Una fuerte disminución en la asequibilidad de la vivienda en los últimos cuatro años ha afectado a muchos estadounidenses, y Trump ganó su candidatura a la presidencia de Estados Unidos en parte gracias a la insatisfacción con la economía.
Ahora Trump, multimillonario El propio promotor inmobiliario se enfrenta a un enigma inmobiliario: las tasas hipotecarias no están bajando y se espera que los precios de las viviendas sigan aumentando en los próximos años. Muchos economistas estiman que el mercado inmobiliario de este año no será diferente al mercado inmobiliario congelado de los últimos años. Al mismo tiempo, muchas de las políticas propuestas por Trump, incluidos los aranceles y las deportaciones masivas, podrían exacerbar los problemas de asequibilidad de las viviendas en Estados Unidos.
La tasa hipotecaria fija estándar a 30 años, la opción de préstamo hipotecario más popular, estaba justo por debajo del 2,8% cuando Trump dejó el cargo en enero de 2021 durante la pandemia. La semana pasada fue del 6,91%. Eso significa que las personas que piden dinero prestado para comprar una casa ahora deben pagar cientos, o incluso miles, más por mes que si hubieran comprado una casa por el mismo precio hace cuatro años.
Los precios de las viviendas también han aumentado significativamente desde entonces. Desde enero de 2021 hasta octubre de 2024, los últimos datos disponibles, los precios de las viviendas a nivel nacional han aumentado un 37%, según el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller.
«Veo muy pocas razones para que el mercado inmobiliario mejore este año», dijo Jim Parrott, miembro no residente del Urban Institute y ex asesor principal del Consejo Económico Nacional.
Trump no compartió un plan de política formal durante la campaña electoral destinado a mejorar la asequibilidad de la vivienda, pero en una declaración, Taylor Rogers, portavoz de la transición Trump-Vance, dijo que Trump pondría fin a la crisis de asequibilidad de la vivienda durante su próximo mandato.
«El presidente Trump cumplirá su promesa de hacer que la vivienda vuelva a ser asequible derrotando la inflación histórica y reduciendo la tasa hipotecaria», dijo Rogers. “El presidente Trump prohibirá las hipotecas para inmigrantes ilegales que aumentan el precio de la vivienda, eliminará las regulaciones federales que aumentan los costos de la vivienda, abrirá porciones de terrenos federales con impuestos ultrabajos y regulaciones para la construcción de viviendas a gran escala. El costo de las viviendas nuevas se reducirá a la mitad y el presidente Trump pondrá fin a la crisis de asequibilidad de la vivienda”.
Trump ha discutido a menudo cómo las regulaciones agregaron costos onerosos a sus proyectos de desarrollo inmobiliario. Durante su campaña, prometió reducir las regulaciones para los constructores de viviendas, lo que puede aumentar el precio de lista de una vivienda nueva. Un estudio de 2021 de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encontró que la regulación representaba $93,870 del precio final típico de una casa nueva. En ese momento, el precio promedio de una vivienda era de 394.300 dólares. En noviembre, era de 484.000 dólares, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
Sin embargo, muchas de esas regulaciones son el resultado de leyes locales, algo en lo que Trump prometió no inmiscuirse durante su primer mandato. En un artículo de opinión de 2020 en el Wall Street Journal, Trump y el entonces secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Ben Carson, prometieron «proteger los suburbios de Estados Unidos», respaldando las leyes locales de zonificación unifamiliar, que, según los críticos, a menudo impiden la construcción de nuevas viviendas asequibles. .
Los problemas inmobiliarios de Estados Unidos se deben en parte a años de falta de construcción crónica después de la crisis inmobiliaria de 2008 y la reciente campaña de aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal para controlar un ataque histórico de inflación. Muchas de las propuestas políticas de Trump corren el riesgo de profundizar esos problemas.
«Mucho de lo que Trump ha dicho apunta en direcciones equivocadas, en lo que respecta a los precios de las viviendas», dijo Parrott.
Parrott destacó la promesa de Trump de realizar deportaciones masivas, lo que podría obstaculizar la construcción de viviendas.
Si bien una afluencia de inmigrantes puede aumentar la demanda de viviendas en áreas donde las viviendas ya son escasas, aumentando potencialmente la competencia por las viviendas, también ayuda a ampliar la oferta de viviendas, dado el enorme papel de los inmigrantes indocumentados en la industria de la construcción estadounidense.
Algunas de las otras propuestas políticas de Trump también amenazan con aumentar el costo de comprar una casa.
«El gran factor de la asequibilidad son realmente las tasas hipotecarias», dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «Si la tasa hipotecaria pasa del 7% actual a más cerca del 6% o menos, eso marcaría una gran diferencia en la asequibilidad».
A pesar de la promesa de la transición de Trump de reducir las tasas, las tasas hipotecarias siguen la del Tesoro a 10 años, que depende, en parte, de la percepción de hacia dónde irá la inflación en el futuro. La amenaza de Trump de aplicar aranceles de base amplia, que algunos economistas advierten que podrían reavivar la inflación, puede mantener elevadas las tasas de interés y, por lo tanto, las tasas hipotecarias.
Las tasas de interés más altas también perjudicarían la capacidad de los constructores de viviendas para acelerar la construcción de nuevas viviendas.
La primera administración de Trump intentó (y fracasó) privatizar Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes crediticios que garantizan el 70% de las hipotecas de Estados Unidos. Si renovara esa lucha, eso también podría causar un aumento en las tasas hipotecarias, dijo Yun.
Trabajar para encontrar una solución a la crisis inmobiliaria de Estados Unidos puede resultar un tema apremiante para los votantes en las próximas elecciones, escribió el mes pasado el analista de política financiera de Cowen, Jaret Seiberg, en una nota a sus clientes.
«Nuestra opinión es que el Partido Republicano necesitará abordar la inflación de la vivienda básica para poder ganar elecciones futuras», escribió Seiberg. “Creemos que la inflación de la vivienda básica abre la puerta para que los demócratas obtengan mejores resultados en las elecciones de mitad de período y les da una ventaja en las elecciones presidenciales de 2028. Los republicanos, en nuestra opinión, aprecian este riesgo. Por eso esperamos acción”.
Sin embargo, Yun de la NAR cree que algunas de las presiones actuales sobre el mercado inmobiliario de Estados Unidos pueden comenzar a aliviarse por sí solas.
Las viviendas permanecen en el mercado por más tiempo, lo que significa que es posible que pronto se vislumbren recortes de precios más pronunciados, y las ventas de viviendas pendientes aumentaron por cuarto mes consecutivo en diciembre, según datos de la NAR. Muchos buscadores de vivienda están empezando a aceptar que las tasas hipotecarias de alrededor del 6% probablemente se quedarán y han dejado de retrasar sus planes de compra de vivienda.
“Creo que el punto más bajo en las ventas de viviendas prácticamente alcanzó su punto máximo en 2024”, dijo Yun. “Más personas podrán conseguir comprar y más personas saldrán al mercado para poner a la venta sus propiedades. Creo que habrá más movimiento en el mercado inmobiliario este año”.
