Hay varios tipos de inversiones inmobiliarias. Cada uno tiene diferentes estrategias fiscales; sin embargo, en este comentario, nos centraremos únicamente en la inversión directa en propiedades comerciales, residenciales y multifamiliares.
Para la mayoría de los inversores, las estrategias fiscales juegan un papel crucial en la rentabilidad de la inversión. No tener una estrategia en marcha puede acabar rápidamente con cualquier ganancia realizada. Hay numerosos elementos a considerar en el frente de la inversión en bienes raíces, desde la estructura del acuerdo hasta el tiempo invertido y el período de tenencia. Todos estos son aspectos esenciales que impulsarán la tributación.
Considere el tipo de arrendamiento: a efectos fiscales, un arrendamiento bruto podría ser más ventajoso que un arrendamiento neto triple. Si bien los arrendamientos netos triples son más fáciles de administrar, pueden tener consecuencias impositivas no deseadas. La mayoría de los ingresos comerciales son elegibles para la deducción de ingresos comerciales calificados (QBI), que puede ser de hasta un 20 %.
Desafortunadamente, los arrendamientos de triple red no califican bajo el puerto seguro del IRS, y un contribuyente tendría que demostrar que la inversión se eleva al nivel de un comercio o negocio, lo que puede ser más complejo. Pero perder esta deducción ciertamente afectaría las ganancias reales.
Considere estudios de segregación de costos: con bienes inmuebles recién adquiridos, podría haber una oportunidad para acelerar la depreciación. El estudio de segregación de costos esencialmente desglosa una propiedad en sus componentes. Eso permite acelerar la depreciación de los componentes que caen en las categorías de 15, siete y cinco años. Eso puede minimizar los ingresos imponibles y mejorar el flujo de efectivo para financiar el proyecto u otros proyectos. Sin embargo, cuando venda la inversión, tenga en cuenta que la depreciación se recupera a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta.
Considere las reglas de actividad pasiva: un obstáculo en el espacio inmobiliario es que para deducir las pérdidas en el año fiscal actual, el inversionista/propietario debe superar la presunción de que la inversión es pasiva. La sección 469 del código IRC (también conocido como las reglas de actividad pasiva) considera que los bienes raíces son pasivos a menos que el contribuyente pueda alcanzar el umbral para un profesional de bienes raíces.
Las calificaciones son rigurosas ya que requieren que el contribuyente gaste más de la mitad de los servicios personales realizados en oficios o negocios en oficios o negocios de bienes inmuebles y realice más de 750 horas de servicios durante el año fiscal en bienes inmuebles. Eso solo se puede lograr si el contribuyente dedica la mayor parte de su tiempo a actividades inmobiliarias, lo que los inversionistas a menudo no están haciendo. Aunque el contribuyente supere esta primera presunción, deberá acreditar su participación material en la actividad para deducir las pérdidas con cargo a la renta ordinaria. Estas dos pruebas deben tenerse en cuenta y tenerse en cuenta en los rendimientos obtenidos de la inversión.
DISPOSICIÓN DE LA INVERSIÓN
Considere el período de tenencia: la propiedad de inversión mantenida por menos de un año y vendida es una ganancia de capital a corto plazo y está sujeta a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta en lugar de las tasas de ganancias de capital. Además, lo más probable es que no sea elegible para un intercambio 1031 si no se mantiene por más de un año.
Considere un intercambio 1031: El intercambio 1031 todavía se encuentra entre los grandes mecanismos de aplazamiento disponibles. La clave es reinvertir todo el producto de la propiedad vendida en una nueva propiedad. Para que eso suceda, el contribuyente debe tener un intermediario calificado que retenga los ingresos, identifique una nueva propiedad para invertir dentro de los 45 días y luego cierre en 180 días.
Considere una venta a plazos: el tratamiento de venta a plazos permite que se reconozca una ganancia a medida que se cobra en lugar de reconocer la ganancia completa de una vez. Con una planificación adecuada, puede dividir los ingresos para reducir la tasa impositiva general pagada por la venta.
Estas son algunas estrategias de planificación fiscal, pero hay muchas más en esta compleja área. Consulte a su asesor fiscal para aplicarlo a su situación fiscal específica.
Melania Powell es socia fiscal de HoganTaylor LLP en Fayetteville. Las opiniones expresadas son las del autor.
