Muchos propietarios del condado de Butler se enfrentan a enormes aumentos en la factura de impuestos a la propiedad debido a un aumento del valor del 37% exigido por el estado, pero en el aspecto comercial, la oficina del comisionado de impuestos no recomendó ningún aumento. ¿Por qué?
La auditora del condado de Butler, Nancy Nix, recibió los aumentos de valor finales del estado la semana pasada y el aumento promedio para residencial es del 37 %, 109 % para agricultura y 13 % (19,6 % en propiedad industrial y 8,83 % para comercial) para empresas. La primera recomendación de la comisionada de impuestos de Ohio, Patricia Harris, fue del 42 % para propiedades residenciales y del 110 % para propiedades agrícolas. El aumento inicial recomendado para uso comercial e industrial fue cero.
El tasador comercial senior de Nix, Mike Gildea, cuestionó la primera directiva del estado para propiedades comerciales.
“Cuando el estado nos envió su mandato de aumentar los valores residenciales en un 42 %, dijeron % para los comerciales e industriales”, dijo Gildea. “Para mí, teniendo la experiencia que tengo, sabía que eso no estaba bien”.
Nix dijo que hay varios factores que afectan las tasaciones comerciales y que los auditores del condado tienen acceso a muchos más datos que brindan una imagen más genuine, “nuestros tasadores internos pueden estudiar las rentas del mercado, las tasas de ocupación y otras tendencias para justificar cualquier movimiento hacia arriba o hacia abajo. ”
“El estado puede exigir aumentos en el valor residencial porque pueden obtener fácilmente datos de ventas residenciales a través de formularios de traspaso”, dijo Nix. “El estado no tiene datos confiables de manzanas con manzanas para propiedades comerciales e industriales. No hay suficientes ventas sobre las cuales basar los números, además las propiedades comerciales e industriales son demasiado variadas y el estado no tiene acceso a las ventas entre sociedades de responsabilidad limitada”.
Gildea calificó la revisión estatal de los documentos de traspaso como “un proceso realmente benigno” y dijo que con solo viajar por el condado se pueden ver todas las nuevas propiedades industriales surgiendo y que el mercado de apartamentos es “el más activo en décadas”. Dijo que cuando calculó los aumentos de valor, que el estado aceptó, sí tuvo en cuenta el sector de espacio de oficinas diezmado.
“COVID recibió un golpe bastante fuerte en ciertas clases de propiedades en el condado, como edificios de oficinas”, dijo Gildea. “Los edificios de oficinas están luchando en este momento, creo que tienen una ocupación muy baja, que antes de COVID. Las propiedades que se beneficiaron durante todo ese período fueron industriales y de apartamentos”.
Dijo que también hay un inconveniente en que cuando las propiedades comerciales cambian de manos a través de una transferencia de una compañía de responsabilidad limitada (LLC) a otra, y hay muchas que eligen esa opción, el precio de venta puede mantenerse en secreto. Eso lower la muestra con la que está trabajando.
“Es una ley, está absolutamente al 100 % y no tiene nada de infame”, dijo Gildea. “La laguna podría cerrarse, luego podríamos comenzar a ver esos precios de venta. Si tuviéramos las ventas y tuviéramos más de ellas comercial e industrialmente, tendríamos un poco más de ventas para colgar nuestro sombrero”.
El director de Bienes Raíces, Mike Stein, le dijo al Journal-Information que los aumentos en la categoría comercial beneficiarán levemente a los propietarios de viviendas.
“Cada vez que haya más valor, ayudará a distribuir la carga de lo que debe generarse, lo que debe recopilarse”, dijo Stein. “Mientras más valor, más gente, más propiedades comerciales/industriales que tienen valores más altos va a reducir la cantidad que cada uno de ellos tiene que pagar proporcionalmente. Pero cuando tienes el 37 % en comparación con el 13 %, la mayoría todavía está en el lado residencial”.
El senador estatal George Lang es uno de los pocos legisladores y líderes locales que están trabajando febrilmente para mitigar el dolor cuando lleguen las facturas de impuestos a principios del próximo año. Dijo que no está de acuerdo con ninguno de los procedimientos utilizados por el comisionado de impuestos del estado, pero se puso de pie, como siempre lo hace, en defensa de la comunidad empresarial del estado.
Dijo que por cada dólar que un residente paga en impuestos, están usando $1.50 en servicios, por el contrario, una empresa solo consume alrededor de 50 centavos en servicios porque no usan las escuelas.
“La realidad es que las empresas ya llevan mucho más de lo que les corresponde, al menos en West Chester”, dijo. “La comunidad empresarial tiene alrededor del 35 % de la huella de West Chester, pero ese 35 % paga entre el 65 % y el 70 % de todos los impuestos”.
