Con la tinta seca el jueves 10 de noviembre para un acuerdo de financiación innovador, Ratkovich Co., con sede en el centro, y Jerico Development en San Pedro pudieron convertir un evento de divulgación pública para el proyecto West Harbor el sábado 12 de noviembre. en un innovador.
Ahora se ha comenzado a trabajar en el proyecto para volver a desarrollar Los Angeles Waterfront en un nuevo centro comercial y de entretenimiento, más de 10 años en desarrollo, gracias a $ 90 millones de financiamiento para la construcción de Petros PACE Finance, un prestamista con sede en Texas para una energía pública. programa de préstamos de eficiencia y Parkview Financial con sede en Brentwood.
Osprey Investors proporcionó anteriormente el capital de los inversores, lo que elevó el total recaudado para la primera fase de West Harbor a $ 155 millones.
Jones Lang LaSalle Inc. arregló la estructura de financiamiento para el acuerdo, que se considera una especie de golpe de estado en el entorno actual, ya que los inversores en gran medida se están absteniendo de buscar nuevos desarrollos minoristas.
“Estoy orgulloso de nuestro equipo por su arduo trabajo para asegurar un paquete de financiamiento acumulativo que convertirá a West Harbor en el corazón de LA Waterfront”, dijo el presidente ejecutivo de Ratkovich, Brian Saenger, en un comunicado. “Estamos en un momento de incertidumbre económica para los bienes raíces comerciales, pero ese no es el caso en West Harbor”.
El equipo apunta a una gran inauguración en 2024.
Transformando la zona
Anunciado como una «revitalización transformadora» y «el primer destino de su tipo», el West Harbor de 42 acres está programado para renovar completamente el sitio de Ports O’ Call en San Pedro, trayendo una lista de opciones gastronómicas y de entretenimiento para la Bahía Sur. Los restaurantes incluirán la primera ubicación satelital del restaurante Yamashiro de Hollywood, una King and Queen Cantina y un mercado para cenas informales rápidas. Bark Social, un bar y café en un parque para perros sin correa basado en membresía, también está programado para venir, así como un anfiteatro de 6,200 asientos.
Saenger, en una entrevista, dijo que la iniciativa era “parte de la remodelación más grande del área del puerto”, que también incluyó apuntalar el Complejo Portuario de la Bahía de San Pedro y el desarrollo alrededor de anclas como el Acuario del Pacífico en Long Beach.
“Creo que la gente no solo estará emocionada de venir a West Harbor y ver lo que tenemos para ofrecer, sino que también estará expuesta a todo lo que rodea al Puerto de Los Ángeles”, dijo.
El acuerdo firmado el 10 de noviembre tiene a Parkview prestando $ 35 millones a tasas privadas típicas, mientras que Petros está prestando $ 55 millones a través del programa de financiamiento Commercial Property Assessed Clean Energy, o C-PACE. Saenger dijo que la tasa de interés combinada entre los dos es de «un solo dígito», aunque se negó a proporcionar cifras exactas.
“Llegamos a un acuerdo hace seis meses”, dijo Brad Ross, socio gerente y jefe de originaciones de Parkview Financial. “Luego tuvimos mucha madera para cortar con estructura y legal y llegamos a un punto en el que todos estaban listos para cerrar”.
Ross dijo que West Harbor es un «proyecto único en su tipo que es irremplazable», que es lo que finalmente vendió a su equipo.
“Se produjo durante un largo período de tiempo”, dijo. “Originalmente vinieron a mí y les dije: ‘Ah, construcción minorista, no gracias’. Ha sido una parte desafiada del mercado incluso antes de Covid”.
Arrendamiento del proyecto
Evidentemente, fue el arduo trabajo de los desarrolladores lo que convenció a los financiadores.
Ross dijo que West Harbor tenía un «tremendo prearrendamiento» para los inquilinos del proyecto, y Saenger dijo que el Puerto de Los Ángeles, que posee la propiedad y la alquila a Ratkovich bajo un contrato de arrendamiento de terreno de 66 años, para 2025 habrá invertido más de $ 1 mil millones en Los Ángeles
Área frente al mar, que incluye San Pedro y Wilmington adyacentes y complementarios del sitio de West Harbor desde 2005.
Incluso después de suscribir el préstamo «especialmente de manera conservadora», siguió siendo viable para Parkview, dijo Ross.
“Este es un proyecto serio, solo para llegar al punto en que pudieran mostrárnoslo. Cuando lo vimos, tenían el 70 % del espacio comercial prealquilado. Eso es inaudito”, dijo Ross. “También hubo una gran inversión durante la última década por parte de la ciudad, el puerto y el prestatario: tiempo y dinero que demostraron un gran compromiso con este proyecto”.
Andy Meyer, socio gerente de Petros PACE Finance, elogió a Ratkovich y Jerico por ser un equipo de desarrollo exitoso que trajo un proyecto único a la mesa.
“Para cuando cerramos, la mayoría del espacio estaba prealquilado, lo que entusiasmó a todos con la viabilidad y el éxito de la transacción”, dijo Meyer, quien supervisa el negocio de originaciones de su firma y fue el principal punto de contacto para negociaciones.
El financiamiento de C-PACE proporciona financiamiento de tasa fija y bajo interés para proyectos que cumplen con uno de los cuatro criterios: demostrar eficiencia energética, eficiencia hídrica, producir energía renovable e incluir atributos de resiliencia como refuerzo sísmico o reacondicionamiento. West Harbor incluye una plétora de accesorios que ahorran energía y agua, dijo Saenger.
La naturaleza del financiamiento lo hace reembolsable dos veces al año a través de evaluaciones de impuestos a la propiedad, un rasgo que también lo hace transferible con cualquier cambio en la titularidad de la propiedad, o en este caso, arrendamiento. Según Meyer, el financiamiento de C-PACE está garantizado por un gravamen de evaluación especial, como un gravamen fiscal, y tiene una prioridad de gravamen principal por encima de la hipoteca. Esto le da al prestamista una mayor seguridad en la propiedad, dijo.
“Pudieron aprovechar las tasas de interés antes de los numerosos aumentos en los últimos 12 meses”, agregó Meyer.
El acuerdo de financiación de $55 millones para West Harbor representa un préstamo C-PACE relativamente grande para Petros, según Meyer. Su préstamo más grande fue por $ 153 millones, para el Black Desert Resort en Utah.
Parte de armar el acuerdo de West Harbor fue hacer que tanto Parkview como el Puerto de Los Ángeles se sintieran cómodos con la idea de firmar un acuerdo con C-PACE. A diferencia de los acuerdos de financiación típicos, los prestamistas tenían que registrar el interés del arrendamiento, ya que Ratkovich es el arrendatario en lugar del propietario, creando «transacciones estructuralmente complejas», según Meyer.
Además de eso, tuvieron que lidiar con el aumento en los costos de los materiales de construcción, el aumento periódico de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal y las consecuencias económicas de la invasión rusa de Ucrania. Esta no fue una tarea insuperable, dada la asociación de 10 años de Ratkovich y Jerico con el Puerto de Los Ángeles.
“El equipo trabajó arduamente y tuvo una relación sólida en la que pudimos poner al día a los prestamistas y responder preguntas. Eso solo tomó tiempo y paciencia. Incluso con todas esas cosas sucediendo, pudimos cruzar la línea de meta”, dijo Saenger.
“A lo largo del camino, tuvimos que trabajar con el Puerto para extender los plazos y las fechas límite, y todas esas han sido grandes y pequeñas victorias, pero todas culminaron el jueves pasado, cuando aseguramos esos dos préstamos, y luego cuando tuvimos la inauguración el sábado.”
Ross dijo que este acuerdo marca el primero de Parkview con Ratkovich.
“Su reputación les precede como patrocinadores y desarrolladores”, dijo. «Ciertamente, he sabido de Ratkovich desde que he estado en el sector inmobiliario de Los Ángeles, y luego llegué a conocer un poco a Jerico, lo cual es realmente impresionante».
