- Un nuevo modelo de vivienda pública está ganando fuerza entre los legisladores demócratas de todo Estados Unidos.
- AOC está detrás de un nuevo proyecto de ley para crear un promotor federal de viviendas sociales.
- Los expertos en vivienda apoyan la experimentación local, pero dudan que un enfoque federal funcione.
En todo el país, el aumento vertiginoso de los alquileres y los precios de las viviendas ha convertido la vivienda en uno de los problemas más urgentes que enfrentan los votantes en esta elección.
Aproximadamente la mitad de los inquilinos gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda, mientras que los propietarios enfrentan aumentos en las primas de seguros, los costos de reparación de viviendas y los impuestos a la propiedad. Al mismo tiempo, la ayuda gubernamental a la vivienda para los más necesitados alcanzó recientemente su nivel más bajo en un cuarto de siglo.
La vicepresidenta Kamala Harris se ha centrado en el tema y ha prometido construir 3 millones de nuevas viviendas durante su primer mandato, enviar 25.000 dólares en asistencia para el pago inicial a quienes compren una vivienda por primera vez y gastar miles de millones en innovación inmobiliaria. Pero algunos legisladores progresistas en Washington quieren ir mucho más allá.
En septiembre, dos demócratas, la representante Alexandria Ocasio-Cortez y la senadora Tina Smith de Minnesota, presentaron un proyecto de ley llamado Ley HOMES que crearía una autoridad federal de desarrollo de viviendas encargada de construir y rehabilitar más de un millón de viviendas permanentemente asequibles. Las viviendas serían propiedad de los gobiernos locales, organizaciones sin fines de lucro o algún tipo de cooperativa, y estarían operadas por ellos, y el alquiler tendría un límite de un porcentaje de los ingresos. La legislación tiene como objetivo resolver el problema fundamental que afecta a compradores e inquilinos: la escasez de viviendas asequibles.
«Se ha hablado mucho sobre la construcción de nuevas viviendas en este país, pero con demasiada frecuencia no hablamos de quién construirá esas nuevas viviendas», dijo Ocasio-Cortez. mes pasado. Un portavoz de Ocasio-Cortez no hizo comentarios antes de la publicación de esta historia.
Los nuevos desarrollos serían las llamadas «viviendas sociales», lo que significa que existen fuera del mercado con fines de lucro, limitan el alquiler a un porcentaje de los ingresos y son propiedad del gobierno, una organización sin fines de lucro o algún tipo de cooperativa.
A diferencia de la vivienda pública tradicional estadounidense, que suele estar reservada para familias de bajos ingresos, la vivienda social está destinada a personas de ingresos mixtos. Según la Ley HOMES, el 70% de las unidades de un desarrollo determinado se reservarían para personas de ingresos bajos y extremadamente bajos, mientras que el 30% de las viviendas se reservarían para personas que alcancen el ingreso medio del área.
Pero algunos expertos en políticas a favor de la vivienda, que se suscriben al movimiento YIMBY, o Sí en mi patio trasero, se muestran escépticos de que una autoridad federal de vivienda social tenga sentido. Primero quieren ver más experimentación a nivel local y no creen que muchos gobiernos estatales (y mucho menos el gobierno federal) tengan los recursos o el conocimiento para hacer el trabajo de los desarrolladores y las empresas de bienes raíces.
Los gobiernos locales y estatales están experimentando con la vivienda social
Un viaje a Austria en 2022 cambió la forma en que la asambleísta del estado de Nueva York, Emily Gallagher, ve la vivienda.
Gallagher, un demócrata que representa los barrios aburguesados del norte de Brooklyn, quedó impresionado por la estabilidad creada por la vivienda social en Viena. Los residentes «no estaban pensando en que les aumentaran el alquiler. No estaban preocupados por ser desplazados ni por las cosas que consumen las mentes de los neoyorquinos», dijo.
Por eso, a principios de este año, presentó una legislación para establecer una nueva autoridad estatal de vivienda encargada de construir viviendas permanentemente asequibles para neoyorquinos de ingresos muy bajos y medios.
Los formuladores de políticas progresistas de todo el país, incluidos Rhode Island y Atlanta, también están explorando el modelo. California aprobó un proyecto de ley el año pasado para estudiar el concepto. El rico suburbio del condado de Montgomery, Maryland, en DC, ya ha construido sus propias viviendas sociales.
En Reno, Nevada, la alcaldesa Hillary Schieve, que ha dado prioridad a la vivienda en un estado que enfrenta una grave escasez, argumentó que el éxito de un esfuerzo de vivienda social probablemente dependería de la calidad de la autoridad de vivienda local y de los socios con los que trabaja. «Simplemente me preocupa porque no somos desarrolladores», dijo. «Hay que tener gente con mucho conocimiento en la mesa».
Si bien «los gobiernos locales ricos y de alta capacidad con voluntad política» pueden lograrlo, «Jenny Schuetz, experta en economía urbana y política de vivienda en la Brookings Institution, dijo que muchas otras localidades carecen de los recursos o los conocimientos técnicos.
«La realidad es que muchos estados y autoridades no estarán interesados en construir viviendas por sí mismos», dijo Shane Phillips, investigador de vivienda en el Centro Lewis de Estudios de Política Regional de UCLA.
A diferencia de la vivienda pública tradicional, que depende de legisladores federales volubles para proporcionar fondos para el mantenimiento y las operaciones, la vivienda social que han propuesto los legisladores estadounidenses se financiaría en parte mediante bonos de comercialización y sería operada por una variedad de organizaciones locales, incluidas organizaciones sin fines de lucro y sindicatos de inquilinos.
A Schuetz le preocupa que las cooperativas y los sindicatos de inquilinos no puedan aprovechar el tipo de capital al que tienen acceso las empresas inmobiliarias y que es necesario para seguir invirtiendo en los edificios. Las autoridades locales de vivienda también tienen presupuestos limitados. «El desafío siempre es ¿de dónde sacar el dinero dentro de 10 o 15 años, cuando se tienen gastos de capital reales?» ella dijo.
Política complicada en Washington
La vivienda pública financiada con fondos federales tiene una historia defectuosa. Entre las décadas de 1930 y 1960, el gobierno reforzó la segregación racial agrupando viviendas públicas en barrios negros y morenos pobres, incluso mientras construía carreteras que atravesaban esas mismas comunidades. La falta de financiación continua del Congreso significó que las viviendas se deterioraran con el tiempo y muchas han sido demolidas.
En las últimas décadas, Estados Unidos se ha alejado del modelo deslustrado de viviendas de propiedad y construcción públicas y ha adoptado subsidios federales para desarrollos de construcción privada a precios inferiores a los del mercado, impulsados por el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos.
Según la Ley de Vivienda, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. tendría que trabajar con los estados y las ciudades para asumir el papel de desarrollador. Schuetz argumentó que el gobierno federal tendría que subcontratar gran parte del trabajo a gobiernos y desarrolladores locales que un enfoque nacional sería bastante similar al modelo de desarrollo del Crédito Fiscal para Bajos Ingresos.
«¿Podría HUD siquiera contratar un equipo de personas que sepan cómo trabajar en el proceso de desarrollo, titulación y construcción de terrenos en localidades de todo el país?» dijo Schuetz. «Hay una razón por la que hemos evolucionado de la vivienda pública al LIHTC».
Probablemente el Congreso no apoyaría una autoridad federal de vivienda social hasta que haya pruebas de su éxito a nivel estatal.
Después de que los estados desarrollen sus programas, «es mucho más fácil regresar y decir: ‘Está bien, necesitamos una entidad de coordinación nacional para gestionar esto'», dijo un experto nacional en vivienda asequible, que solicitó el anonimato para proteger sus relaciones en el Congreso.
A Schuetz también le gustaría que HUD invirtiera en una variedad de programas piloto locales para experimentar con diferentes versiones de vivienda social, evaluarlas y luego ayudar a escalar el modelo que tenga más éxito. «No es tan llamativo ni atractivo como un programa de vivienda social, pero en realidad sería mucho más efectivo y tendría más probabilidades de ser aprobado por el Congreso», dijo.