- Los propietarios de viviendas con determinados préstamos pueden vender sus hipotecas con tasas de interés bajas a compradores calificados.
- La transacción se denomina hipoteca asumible y ha ganado popularidad a medida que han aumentado las tasas.
- Las hipotecas asumibles son difíciles de encontrar, su procesamiento lleva mucho tiempo y solo son válidas para ciertos compradores.
A principios de este año, Félix Claudio tuvo dificultades para comprar una casa en Atlanta para su familia.
Los tipos de interés hipotecarios alcanzaron casi el 8% en octubre – el nivel más alto en más de 20 años – dejando a compradores de vivienda como Claudio, un gerente senior de logística de 55 años de una empresa de transporte, preocupados por hacer frente a los pagos mensuales.
Luego, Claudio descubrió las hipotecas asumibles: una opción de financiación de viviendas relativamente poco conocida que permite a compradores calificados asumir o hacerse cargo de la hipoteca existente de los vendedores de viviendas. Después de asumir una hipoteca existente, los compradores adquieren la tasa de interés, el saldo de funds true y otras condiciones del préstamo existente del vendedor. A través de VagarClaudio, una startup que conecta a compradores de viviendas con vendedores dispuestos a vender sus hipotecas, compró una casa de 2.400 pies cuadrados y 400.000 dólares con una tasa de interés del 3,5% en octubre.
«Simplemente no podía creerlo», dijo a Business Insider Claudio, que paga 2.100 dólares al mes. «Estoy literalmente ahorrando entre $700 y $800 al mes en el pago de mi hipoteca. Es una situación en la que todos ganan, sin importar cómo se mire».
Tasas de interés hipotecariasque han ido aumentando desde noviembre de 2021, han empujado a algunos compradores a posponer la compra de viviendas hasta que las tasas bajen, mientras que a otros se les ha excluido por completo de la compra de viviendas. El entorno estresante ha provocado un resurgimiento del interés por las hipotecas asumibles.
La gran mayoría de las propiedades en EE. UU. (92%) tienen préstamos con tasas de interés inferiores al 6,71% en junio de 2023, según aleta rojalo que significa que los compradores que asumen hipotecas probablemente obtendrán una tasa significativamente más baja que la que obtendrían si solicitaran un nuevo préstamo. Los vendedores, por su parte, tal vez quieran utilizar hipotecas asumibles para atraer compradores que estén dispuestos y sean capaces de pagar un precio más alto gracias a tasas más bajas.
Las hipotecas asumibles pueden parecer demasiado buenas para ser verdad, pero conllevan desafíos. Primero, solo están disponibles para ciertos compradores que califican según sus ingresos, servicio militar anterior o residencia en un área rural. También son raros: desde septiembre de 2022 hasta septiembre de 2023, ha habido solo 3.810 casos de asunción de préstamos, según datos compartidos con BI del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Pero su popularidad está aumentando: las suposiciones de este año marcan un aumento del 67% con respecto a la tasa del año anterior de 2.279 y un aumento del 106% con respecto a las 1.841 del año anterior.
«Para muchas familias en dificultades que quieren ser propietarios de una vivienda pero no pueden permitirse altas tasas de interés, esta es una gran solución», dijo Rachel Roberts, cofundadora de la empresa de procesamiento de hipotecas asumibles. UMele dijo a BI.
El ‘código de trampa hipotecaria’ que todo el mundo debería conocer
Las hipotecas asumibles existen desde la década de 1980, cuando las tasas alcanzaron un máximo histórico del 18,6%. Su resurgimiento solo se produjo desde que las tasas comenzaron a subir desde mínimos históricos a fines de 2021, según Mike Roberts, el otro cofundador de UMe, el esposo de Rachel Roberts y prestamista hipotecario con 23 años de experiencia.
«Las tasas hipotecarias han estado bajando durante 40 años», dijo Mike Roberts. «Nunca asumirías una tasa de interés más alta que la que podrías obtener en el mercado, pero las tasas se han disparado y esa es una razón monstruosa por la que se están volviendo populares».
Terry Day, un agente de bienes raíces del área de Phoenix, utilizó una hipoteca asumible para comprar una casa este año.
En octubre, él y su esposa compraron una casa de 2232 pies cuadrados en Goodyear, Arizona, por $385,000 con una tasa de interés del 2,375%. El pago de su hipoteca asciende a 1.962 dólares al mes.
«Estamos ahorrando alrededor de 1.000 dólares al mes en nuestros pagos», dijo Day a BI. «Fue una transacción realmente fácil de realizar».
Day se enteró por primera vez de las hipotecas asumibles el año pasado mientras investigaba opciones asequibles de financiación de viviendas para un cliente que buscaba comprar. Decidió que asumir un préstamo podría ayudar a su cliente a hacer una oferta competitiva por una vivienda.
«De esta manera, mi cliente podría obtener un pago con el que se sintiera cómodo y el vendedor podría obtener un precio más alto por su casa», dijo.
Now Working day le cuenta a todos los compradores que conoce sobre las hipotecas asumibles.
«Les educo sobre la posibilidad de ahorrar una enorme cantidad de dinero mensualmente con una compra asumible», dijo. «Yo lo llamo el ‘código de trampa hipotecaria'».
Las hipotecas asumibles son difíciles de encontrar y su procesamiento lleva mucho tiempo
Las hipotecas asumibles tienen algunas desventajas.
Primero, pocos compradores califican: los que sí califican tienden a calificar para préstamos de la Autoridad Federal de Vivienda, la Administración de Beneficios para Veteranos y el Departamento de Agricultura de Estados Unidos.
Tampoco hay muchos vendedores dispuestos a transferir sus hipotecas. Day dijo que es difícil encontrar propiedades en venta con hipotecas asumibles en sitios de listado como Zillow o Redfin.
«Casi todas las búsquedas automáticas se basan en entradas de datos en listados de agentes inmobiliarios y muchas no entienden las hipotecas asumibles», dijo. «Si no marcan que una casa tiene una hipoteca asumible, no aparecerá en una búsqueda fácil».
Los prestamistas pueden tardar más en procesar estos préstamos, en parte porque Los corredores hipotecarios tienden a ganar más dinero originando nuevos préstamos. que facilitar transferencias, según American Banker.
Rachel Roberts dijo que no todos los prestamistas tienen empleados que puedan procesar hipotecas asumibles.
«Uno de los mayores problemas que estoy viendo es que las hipotecas asumibles son mucho más difíciles de lo que deberían ser», dijo. «Los administradores no tienen ningún incentivo para participar realmente en el supuesto. Tendrán que crear departamentos que no han tenido en 40 años, lo que costará dinero y tiempo».
Por eso, dijo que las hipotecas asumibles pueden tardar meses en procesarse, lo que puede terminar costando dinero a compradores y vendedores de viviendas.
«Cuando un vendedor llama, les digo que tomará de cuatro a seis meses para que se cumpla una suposición», dijo. «Tendríamos que hacer de cuatro a seis pagos hipotecarios más antes de que hagamos nuestra parte».
Es posible que los compradores deban compensar la diferencia entre el monto restante del préstamo que asumen y el precio de compra de la casa. Eso podría significar tener una reserva de efectivo en ahorros o solicitar un segundo préstamo a tasas más altas.
Aun así, Claudio, que tuvo que esperar unos cuatro meses antes de cerrar el trato con su casa, dijo que las desventajas valieron la pena.
«Hay que pensar en el largo plazo, esto es una inversión», afirmó, añadiendo que las hipotecas asumibles son el «préstamo del futuro» porque ayudan a la gente a comprar viviendas «a buen tipo de interés y con cuotas hipotecarias asequibles».
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