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Cuando la concejal Kendra Brooks se unió al Concejo Municipal hace más de tres años, presentó una resolución que pedía audiencias sobre el handle de alquileres.

Durante la pandemia, Brooks y sus colegas cambiaron para centrarse en la prevención de desalojos y solo ahora, a medida que se intensifican las carreras por la alcaldía y el concejo, ella está volviendo a la regulación de alquileres.

“Vemos que los precios de los alquileres continúan disparándose”, dijo Brooks a un grupo de inquilinos y activistas afuera del Ayuntamiento antes de la tan esperada audiencia de command de alquileres el miércoles. “También vemos subir los precios de los bienes y servicios, pero no vemos que suba en nuestros bolsillos. Es hora de volver a esta conversación sobre el management de alquileres”.

El alquiler bruto medio de Filadelfia es de $1149, según las últimas cifras del censo.

Cuando Brooks fue elegida en 2019, ella y el representante del distrito Jamie Gauthier eran los únicos dos inquilinos en el Concejo Municipal. En una ciudad que, según muchos expertos, podría convertirse en arrendatario mayoritario para fines de esta década (el porcentaje de propietarios cayó al 52 % desde más del 58 % en 2006), su enfoque en los problemas de los inquilinos es un símbolo de la política de vivienda cambiante de Filadelfia.

Pero a falta de una barrida progresista de las elecciones para la alcaldía y el Concejo Municipal, la regulación de alquileres enfrenta un camino difícil en Filadelfia. En un reciente foro de candidatos a la alcaldía sobre desarrollo, todos los candidatos excepto Helen Health club rechazaron inequívocamente la concept.

¿Qué es el handle de alquileres?

Cuando la mayoría de la gente piensa en el handle de alquileres, imagina formas rígidas de regulación de principios del siglo XX que congelaron los alquileres en momentos de especial tensión, como la escasez de viviendas después de la Segunda Guerra Mundial. Es ese tipo de management de alquileres, con topes monetarios estrictos, contra lo que la mayoría de los economistas argumentan y sobre lo que la mayoría de los oponentes forman sus argumentos.

Así no es como se ve la mayoría de las regulaciones de alquileres en los Estados Unidos hoy. En la ciudad de Nueva York, alrededor de 20,000 unidades todavía están bajo un estricto handle de alquileres, mientras que la mitad de las unidades de alquiler de la ciudad están protegidas por políticas de estabilización de alquileres en las que una junta municipal establece el aumento porcentual que los alquileres pueden aumentar anualmente.

La mayoría de las formas de regulaciones de alquiler eximen a los pequeños propietarios. La nueva construcción también suele estar exenta, en parte porque los apartamentos recién construidos tienden a comercializarse para personas de mayores ingresos y en parte porque la mayoría de los legisladores no quieren desincentivos para la nueva construcción. En Nueva York, la estabilización de la renta se aplica solo a los edificios anteriores a 1974 en San Francisco la fecha es 1979. Una nueva ley en St. Paul, Minn., fue enmendada rápidamente para adoptar una ventana móvil que exime la construcción nueva por 20 años.

Las regulaciones de alquiler también suelen incluir «descontrol de vacantes», que está destinado a permitir que los propietarios aumenten los alquileres de manera más drástica entre los inquilinos. Los grupos de inquilinos han argumentado durante mucho tiempo que se abusa de esto, eliminando efectivamente las unidades de la regulación al hacer que los alquileres se disparen entre los ocupantes. Nueva York se aseguró recientemente de que los aumentos no se disparen de forma descontrolada, al mismo tiempo que brinda a los propietarios un colchón para hacer reparaciones.

El discussion en Filadelfia

Durante la audiencia de tres horas del miércoles en Filadelfia, Brooks y sus colegas escucharon el testimonio de inquilinos, defensores locales y expertos de la ciudad de Nueva York.

Las voces de la industria quedaron relegadas a la sección de comentarios públicos. Los argumentos en contra del handle de alquileres incluyeron críticas de que limitaría la construcción nueva, desincentivaría la reinversión en propiedades y sacaría unidades del mercado de alquileres a medida que los propietarios vendieran sus propiedades.

Los propietarios más pequeños hablaron en contra de la concept en términos especialmente vituperantes, a veces denunciando otros proyectos de ley favorables a los inquilinos que el Ayuntamiento aprobó en los últimos años, como las regulaciones sobre pintura con plomo y chinches.

«La ciudad [has been] metiendo sus manos en mi bolsillo y en el bolsillo de otros propietarios”, dijo el propietario Stanley Daniel, quien estimó que había alquilado a 600 inquilinos de Filadelfia en los últimos 15 años. “En lugar de aprobar todo tipo de leyes tontas que afecten los alquileres, deberían ver nuestro lado de la historia antes de tomar decisiones”.

Los propietarios con solo unas pocas unidades testificaron que no habrían podido rehabilitar sus edificios o ahorrar para su jubilación si hubieran tenido un alquiler regulado.

Eso se hizo eco del argumento del candidato a alcalde Allan Domb contra el control de alquileres en el foro de alcaldes sobre desarrollo, en el que afirmó que el 90 % de los propietarios de Filadelfia eran «mamás y papás individuales» a diferencia de jurisdicciones como California, donde el 70 % de los alquileres eran propiedad de operaciones corporativas. . (Domb, un exmiembro del Concejo que renunció para postularse para alcalde, cae en la última categoría).

En la audiencia de Brooks, una variedad de otros grupos de interés también testificaron en contra de la notion del manage de alquileres, incluida la Asociación de propietarios y administradores de edificios, la Asociación basic de contratistas de edificios y la Asociación de la industria de la construcción, que representa a los desarrolladores residenciales.

“Economistas que van desde Milton Friedman hasta Paul Krugman se oponen a la regulación de los alquileres”, dijo Andre Del Valle, de la Asociación de Apartamentos de Pensilvania. “El management de los alquileres dará lugar a una mala asignación de recursos limitados, ya que muchos proveedores de viviendas no invertirán en el mantenimiento de rutina de sus propiedades, ya que no pueden cobrar alquileres de mercado para compensar esos costos”.

Propuestas de manage de alquileres en los EE. UU.

El command de alquileres ha estado ganando terreno en todo el país en los últimos años. En 2019, Oregón y California aprobaron leyes que limitaron el aumento de los alquileres, mientras que el estado de Nueva York endureció sus normas de alquiler para preservar la asequibilidad en la ciudad de Nueva York y permitir que los municipios más pequeños adopten sus propias normas. Un miembro de la delegación de Harrisburg de Filadelfia, Jimmy Dillon, también planea presentar pronto un proyecto de ley de regulación de alquileres.

A nivel municipal, la política está bajo consideración activa en Minneapolis y Boston, donde la alcaldesa Michelle Wu presentó una plataforma que incluye la regulación de la medición de alquileres. En 2021, St. Paul, Minnesota, adoptó una forma agresiva que fijó un límite máximo a los aumentos anuales de alquiler e incluyó nuevas construcciones. (Desde entonces ha sido moderado).

“Necesitamos aumentar los salarios y reducir los costos”, dijo Dillon, un demócrata del noreste de Filadelfia, en la audiencia de Brooks.

Dillon dijo que el proyecto de ley se aplicaría a los propietarios que posean más de 15 unidades. No se aplicaría a las construcciones nuevas durante diez años y solo limitaría los aumentos drásticos en los alquileres, siguiendo el patrón de la legislación de California y Oregón.

“A medida que los propietarios se apresuraron a recuperar sus pérdidas durante la pandemia, los precios de los alquileres se dispararon”, dijo Dillon. “Escuché historias de los electores acerca de que sus tarifas mensuales aumentaron un 50% sobre lo que pagaban hace un año. Esto no está bien esto no es justo.

Lo que dicen los estudios de management de alquileres

La beca en torno a las regulaciones de alquiler es complicada. Un estudio de San Francisco encontró que el command de alquileres limitó el desplazamiento a corto plazo, pero provocó que una minoría sustancial de propietarios vendiera sus unidades, eliminando así las existencias del mercado de alquiler. Los estudios de Massachusetts encontraron que el management de alquileres animó de manera related a algunos propietarios a vender sus propiedades, al tiempo que aseguraba que los inquilinos existentes tuvieran más tiempo en sus unidades y evitaba grandes aumentos de precios no relacionados con la reinversión de propiedades.

Se carece de evidencia de tales leyes que obstaculicen la construcción nueva, porque las regulaciones de alquiler por lo normal solo afectan a los edificios más antiguos. Pero la evidencia es sólida para proteger a los inquilinos existentes y estabilizar los vecindarios que, de lo contrario, podrían experimentar cambios demográficos masivos debido a la reinversión.

Eso es lo que destaca la retórica utilizada tanto por Brooks como por sus aliados. Argumentan el potencial del regulate de alquileres como un medio para garantizar la diversidad de ingresos y la tenencia estable en vecindarios que están experimentando inversiones inmobiliarias y cambios demográficos. (Su eficacia en vecindarios de bajos ingresos que no ven reinversión es una cuestión diferente).

“¿Sabes de qué se trata el control de alquileres para nosotros? Estabilización del vecindario”, dijo Brooks. “Ya es hora de que abordemos el handle de alquileres como una estrategia para la prevención de la violencia, la prevención de personas sin hogar y el empoderamiento de la comunidad, porque las comunidades asequibles son comunidades fuertes”.