Los funcionarios de Murrysville están trabajando con un consultor para modificar la superposición comercial general del municipio, como parte de un examen más amplio de la zonificación de la ciudad.
Las superposiciones se utilizan para agregar controles de zonificación adicionales en un área específica, para abordar necesidades u objetivos especiales de la comunidad. Un ejemplo sería el distrito de superposición de recuperación de gas de Murrysville, que se superpone sobre el mapa de zonificación existente y establece dónde se pueden construir pozos de fracturación hidráulica.
“El Ayuntamiento nos encargó que actualizáramos la superposición comercial para, en primer lugar, estimular el desarrollo”, dijo AJ Schwartz, de Environmental Planning & Design, con sede en Pittsburgh. “Una de las cosas que hemos escuchado del sector privado es que, si bien es posible tener viviendas en el distrito de superposición comercial, es casi imposible lograr la densidad necesaria para que funcione la financiación”.
El distrito comercial superpuesto de Murrysville ofrece formas de integrar el nuevo desarrollo en el corredor comercial existente de la ciudad, con un enfoque en mejorar el flujo de tráfico interconectando propiedades y eliminando cortes de aceras a lo largo de la Ruta 22, integrando espacios abiertos en el desarrollo comercial y de uso mixto que incluye aspectos residenciales.
En los últimos años, el Ayuntamiento se ha topado con algunos obstáculos en el camino del desarrollo que han llevado a un deseo de reexaminar las leyes de zonificación de Murrysville. El Ayuntamiento rechazó una solicitud de 2023 de Redstone Highlands para rezonificar la propiedad en Cline Hollow Road con el fin de construir apartamentos para personas mayores de mayor densidad.
Y aunque los miembros del consejo dijeron que querían ese tipo de vivienda en Murrysville, la zonificación y las ordenanzas actuales lo convierten en un desafío.
“Una de las cosas que la comisión de planificación quería hacer era definir mejor dónde se permitirían los usos residenciales, específicamente los desarrollos residenciales planificados”, dijo Schwartz.
Actualmente, los desarrollos residenciales planificados pueden ubicarse en cualquier lugar dentro de la superposición. Sin embargo, debido a que deben estar en terrenos de al menos 10 acres contiguos, muchas de las propiedades dentro del área son demasiado pequeñas.
“Eliminamos algunas de las áreas de la Ruta 22 que no tenían sentido debido al tamaño de sus parcelas”, dijo Schwartz. “Algunas de las propiedades entre Old William Penn Highway y la Ruta 22 no pueden aprovechar la superposición porque no cumplen con los criterios”.
El presidente del Consejo de Murrysville, Dayne Dice, dijo que el objetivo es crear una superposición que se pueda aprovechar y explorar el potencial para el desarrollo comercial a lo largo de un corredor de carreteras donde el espacio es escaso.
«Creo que buscamos adaptarlo no solo a las necesidades imaginarias que son más económicas, sino también buscar parcelas que puedan hacer un buen uso del mismo», dijo Dice.
Dice dijo que parte del reexamen es determinar si se permitirá el desarrollo residencial de alta densidad y dónde.
«No sé hasta qué punto queremos ampliar los edificios de apartamentos multifamiliares», dijo Dice en la reunión del consejo del 17 de septiembre. «Esos tienden a recibir mucha resistencia».
Por otro lado, los comisionados de planificación han expresado cierto interés en ampliar la disponibilidad de apartamentos multifamiliares.
Schwartz dijo que él y la comisión han estado trabajando en la revisión de los estándares de la superposición para reflejar mejor la forma en que funciona el comercio minorista contemporáneo.
“Hemos estado trabajando con Murrysville y con varios desarrolladores locales a lo largo de los años”, dijo Schwartz. “Así que hablamos sobre algunos de los problemas que la gente ha expresado con respecto a la ordenanza vigente. Usamos eso como punto de partida”.
Schwartz dijo que los comisionados de planificación también expresaron interés en crear “subdistritos” dentro de la superposición, para adaptar las propiedades de cada uno para que encajen mejor con el desarrollo circundante.
“Podríamos ajustar aspectos como los requisitos de iluminación para cada zona”, dijo Schwartz. “Porque lo que está sucediendo en las áreas cercanas a Monroeville no es lo mismo que lo que está sucediendo más cerca de Delmont”.
Schwartz dijo que espera tener listo un borrador de revisión de la actualización de la superposición para fin de año. En ese momento, estará listo para comentarios públicos y una audiencia pública ante el consejo.
Patrick Varine es un reportero de TribLive que cubre Delmont, Export y Murrysville. Es oriundo del oeste de Pensilvania y se unió al Trib en 2010 después de trabajar como reportero y editor en la antigua Dover Post Co. en Delaware. Puede comunicarse con él en pvarine@triblive.com.
