Los gimnasios de alta gama ya no son sólo lugares para sudar.
Los más exclusivos ofrecen no sólo equipos de última generación, clases de ejercicios y vestidores espaciosos con toallas frías con aroma a eucalipto y jabones sofisticados, sino también “terceros lugares”, lugares fuera del hogar y el trabajo donde la gente puede socializar y socializar. Eso significa que los gimnasios ahora también son centros recreativos y espacios para eventos. Son salones y spas. Son hoteles y espacios de trabajo. Y son instalaciones de cuidado infantil.
En Chelsea Piers en Nueva York, el complejo deportivo y de entretenimiento a lo largo del río Hudson, los miembros pueden trabajar antes, entre o después de los entrenamientos en el salón del gimnasio y el espacio de trabajo conjunto, que se abre hasta un techo de 44 pies y frente al mar. vista. El gimnasio también organiza eventos, como charlas de autores y clases y talleres creativos para los miembros. Cerca de allí, el gimnasio de alta gama Equinox abrió un hotel en 2019 en Hudson Yards y tiene planes para abrir más hoteles en América del Norte, Europa y Oriente Medio.
En Life Time, un gimnasio que se autodenomina una versión “club de campo” de un club de salud, los miembros pueden dejar a sus hijos antes de hacer ejercicio pagando una tarifa y, en ciertos lugares, pueden obtener una oficina privada o un escritorio dedicado a Herman Miller en su espacio de coworking, llamado Life Time Work. Una membresía Life Time Work incluye acceso al gimnasio y le costará entre cientos y miles de dólares al mes, según el tipo de espacio de trabajo que desee y la ubicación.
Los gimnasios, muchos de los cuales solían ser un servicio adjunto a un hotel o un edificio de oficinas, ahora han cambiado la situación y se han convertido en la atracción estrella, ofreciendo habitaciones de hotel y espacios de trabajo como parte de su atractivo. Este tipo de servicios requieren mucho espacio, y este es un momento ideal para proyectos que necesitan grandes espacios comerciales: un inestable sector inmobiliario comercial con altas vacantes ha abierto oportunidades para grandes gimnasios, ya que los propietarios necesitan desesperadamente inquilinos ancla que puedan impulsar el tráfico peatonal para ayudar a que sus propiedades residenciales y de oficinas sean más atractivas.
«Se están abriendo metros cuadrados que nunca antes habían existido: espacio para oficinas en el segundo o tercer piso que nunca antes habrías hecho porque era una firma de impuestos o un banco», dijo Sam Bernstein, director de operaciones de Chelsea Piers. “Pero no van a volver. El espacio en nuestro mundo está aumentando”.
En Nueva York, una ciudad conocida por su falta de espacio, la desaparición de grandes almacenes y oficinas ha creado vastos espacios para gimnasios de lujo. Han podido hacerse cargo de grandes espacios comerciales, que oscilan entre 30.000 y 175.000 pies cuadrados, mediante la celebración de contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo antes de que se construyan los espacios.
Equinox tiene 41 ubicaciones en Nueva York que tienen un promedio de alrededor de 43,000 pies cuadrados, en comparación con gimnasios de gama baja como Planet Fitness, alrededor de 15,000 pies cuadrados en promedio, y New York Sports Club, alrededor de 25,000, según Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales. , que comparó el tamaño de los gimnasios en Nueva York con los préstamos titulizados.
Las instalaciones de los gimnasios tienen un historial de ocupación de propiedades y espacios no utilizados. Pueden extenderse a espacios que tradicionalmente no son deseables en el mundo inmobiliario, utilizando salas sin ventanas debajo del nivel de la calle como vestuarios o espacios para clases de ejercicio en grupo. Chelsea Piers aprovechó los muelles no utilizados en el lado oeste de Manhattan para construir su complejo insignia de 150.000 pies cuadrados en 1995, equipado con una piscina de seis carriles y 75 pies; una pared de roca; y tres canchas de baloncesto.
Life Time comenzó en Minnesota en 1992 y ahora cuenta con 1,4 millones de miembros pagos y más de 200 ubicaciones en todo el país, principalmente en los suburbios. Ocupó más de 54,000 pies cuadrados en su ubicación de Penn 1 en Midtown Manhattan, espacio más que suficiente para sus siete canchas de pickleball y su área para sentarse tipo cafetería y bar, donde los miembros pueden tomar cervezas y otras bebidas de barril y verse jugar unos a otros. Sus otras ubicaciones en Nueva York tienen un promedio de alrededor de 41,000 pies cuadrados. Su primer Life Time Work en Nueva York llegará el próximo año a la Torre de Brooklyn, que también ofrecerá un espacio de 110,000 pies cuadrados para ejercitarse.
El precio del próximo espacio en Nueva York aún no se ha determinado, pero Life Time Work en Ardmore, Pensilvania, cobra $588 por una membresía lounge, $776 por un escritorio y $1,958 por una oficina privada. Una membresía de Chelsea Piers comienza en $220 por mes en Nueva York; la compañía se negó a compartir el número de sus miembros. Equinox no respondió a las solicitudes de entrevista para este artículo.
Life Time y Chelsea Piers pueden conseguir estos grandes espacios en gran parte porque firman contratos de arrendamiento que duran entre 20 y 25 años, con opciones de prórroga al final del plazo del acuerdo. La mayoría de los arrendamientos comerciales en Nueva York son de cinco a 15 años, y los arrendamientos de oficinas pueden durar hasta 10 años.
«Cuando empiezas a ver estos plazos de arrendamiento realmente largos o con opciones de extensión incorporadas, es porque el desarrollador paga grandes costos fijos por adelantado», dijo Cameron LaPoint, profesor asistente de finanzas en la Escuela de Administración de Yale. «Están tratando de moldear la propiedad de manera personalizada para el inquilino».
Esto se puede ver, por ejemplo, en la ubicación de Chelsea Piers en el centro de Brooklyn, donde lo primero que un visitante ve (y huele) es una piscina de tres carriles y 75 pies. Bernstein dijo que el equipo interno de diseño y arquitectura de la compañía había trabajado estrechamente con el desarrollador TF Cornerstone para reforzar la piscina con vigas de acero que son visibles a través del techo de una sala de ejercicios grupales directamente debajo.
El director ejecutivo de Life Time, Bahram Akradi, dijo que la estrategia de la compañía era «tratar de controlar 40, 50 años» en sus espacios existentes. Una vez que finalicen sus contratos de arrendamiento actuales, la empresa tiene la opción de extenderlos otros 25 años. Chelsea Piers también tiene la opción de extender su acuerdo en sus seis ubicaciones alrededor de la ciudad, dijo Bernstein.
Akradi dijo que diseñar un gimnasio Life Time “no era como una tienda Aritzia que se puede convertir en una tienda Alo”.
«Esta es una estructura más complicada, por lo que es necesario tener una visión a largo plazo», dijo, refiriéndose al tipo de espacio necesario para todas las comodidades que ofrecen los gimnasios de lujo, como canchas de baloncesto, piscinas frías y gimnasios grupales. salas de ejercicios diseñadas para todo, desde yoga caliente hasta clases de spinning.
Para que esa visión funcione, Life Time redujo el personal de su oficina corporativa durante la pandemia y eliminó puestos de ventas y promociones de miembros, permitiendo que las comodidades de los clubes hablaran por sí solas, dijo Akradi.
Life Time y otros gimnasios de alto nivel se han recuperado después de tiempos difíciles durante la pandemia, cuando las tasas de membresía se desplomaron y el 25 por ciento de todos los gimnasios y estudios cerraron en 2021, según el grupo industrial National Health & Fitness Alliance.
Sin embargo, es difícil predecir si los desarrolladores seguirán gastando mucho en gimnasios, dijo LaPoint, especialmente con contratos de arrendamiento que se extienden por décadas en el futuro. Un área de preocupación que podría poner en riesgo el resurgimiento actual es la inflación persistente, dijo Chris Hudgins, analista de investigación de S&P Global Market Intelligence. Señaló las altas cuotas de membresía como posibles puntos débiles para los clientes si la inflación continúa aumentando.
Pero para Akradi, el negocio iba tan bien que “cuando miras nuestras cifras de 2024 y 2025”, refiriéndose a las tasas de membresía y las ventas de compras en gimnasios, parecería que la pandemia “nunca sucedió”.
«Reinventamos el negocio durante ese tiempo y es sustancialmente mejor de lo que solía ser», dijo.
