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La comisión del 6%, habitual en las transacciones de compra de vivienda, ya no existe.
En una medida radical que se espera reduzca drásticamente el costo de compra y venta de una casa, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios anunció el viernes un acuerdo con grupos de vendedores de viviendas, acordando poner fin a demandas antimonopolio históricas pagando 418 millones de dólares en daños y eliminando reglas sobre comisiones.
La NAR, que representa a más de 1 millón de agentes inmobiliarios, también acordó implementar un conjunto de nuevas reglas. Uno prohíbe que la compensación de los agentes se incluya en listados colocados en portales de listados centralizados locales conocidos como servicios de listados múltiples, lo que, según los críticos, llevó a los corredores a ofrecer propiedades más caras a los clientes. Otro pone fin a los requisitos de que los corredores se suscriban a múltiples servicios de cotización, muchos de los cuales son propiedad de subsidiarias de NAR, donde las casas tienen una amplia visibilidad en un mercado local. Otra nueva regla requerirá que los corredores de los compradores celebren acuerdos por escrito con sus compradores.
El acuerdo destruirá efectivamente el actual modelo de negocio de compra y venta de viviendas, en el que los vendedores pagan tanto a su corredor como al corredor del comprador, lo que, según los críticos, ha elevado artificialmente los precios de la vivienda.
Según algunas estimaciones, se espera que las comisiones inmobiliarias caigan entre un 25% y un 50%, según TD Cowen Insights. Esto abrirá oportunidades para modelos alternativos de venta de bienes raíces que ya existen pero que no tienen mucha participación de mercado, incluidas las corredurías de tarifa plana y descuento.
Las acciones de los constructores de viviendas subieron el viernes al mediodía con las noticias: las acciones de Lennar ganaron un 2,5%, las acciones de PulteGroup agregaron un 0,7% y las acciones de Toll Brothers agregaron un 1,8%.
Por una casa estadounidense de precio promedio en venta (417.000 dólares), los vendedores están pagando más de 25.000 dólares en honorarios de corretaje. Esos costos se trasladan al comprador, lo que aumenta el precio de las viviendas en Estados Unidos. Esa tarifa podría reducirse entre $6,000 y $12,000, según el análisis de TD Cowen Insights.
«Si bien el acuerdo tiene un costo significativo, creemos que los beneficios que brindará a nuestra industria valen ese costo», dijo Kevin Sears, presidente de la NAR, en un comunicado.
En noviembre, un jurado federal en Missouri encontró a la NAR y a dos corredurías responsables de 1.800 millones de dólares en daños y perjuicios por conspirar para mantener las comisiones de los agentes artificialmente altas. Debido a que se trataba de un caso antimonopolio, la NAR se vio potencialmente obligada a pagar el triple de esos daños: 5.400 millones de dólares.
La NAR se había comprometido a apelar el caso, pero otras casas de bolsa llegaron a un acuerdo y, finalmente, la NAR también lo hizo el viernes.
«NAR ha trabajado duro durante años para resolver este litigio de una manera que beneficie a nuestros miembros y consumidores estadounidenses», dijo Nykia Wright, directora ejecutiva interina de NAR, en un comunicado. “Nuestro objetivo siempre ha sido preservar las opciones de los consumidores y proteger a nuestros miembros en la mayor medida posible. Este acuerdo logra ambos objetivos”.
La NAR había exigido a los vendedores de viviendas que incluyeran la compensación de los agentes al publicar un anuncio en un servicio de listado múltiple. Aunque la NAR ha dicho durante mucho tiempo que las comisiones son negociables y que la estructura ayudó a que las viviendas fueran más asequibles para los compradores, los críticos han argumentado durante mucho tiempo que las tarifas eran esperadas y los vendedores sintieron que perderían compradores si no las ofrecían.
Los vendedores de viviendas que entablaron demandas contra la NAR han argumentado que en un mercado competitivo, el costo de la comisión del agente del comprador debería ser pagado por el comprador que recibió el servicio, no por el vendedor. Los vendedores que entablaron la demanda contra la NAR y las casas de bolsa dijeron que los compradores deberían poder negociar la tarifa con su agente y que los vendedores no deberían tener que pagarla.
Este acuerdo, que está sujeto a la aprobación de un juez, abre la puerta a un mercado inmobiliario más competitivo. Los agentes inmobiliarios ahora podrían competir en comisiones, lo que permitiría a los posibles compradores comparar precios antes de comprometerse a comprar una casa. Los corredores podrían comenzar a anunciar sus tarifas, permitiendo a los clientes elegir agentes de menor costo. La NAR, en su anuncio, no fijó una tarifa sugerida.
Esto marca el mayor cambio en el mercado inmobiliario en un siglo, dijo Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces en la Universidad de San Diego.
«He estado esperando 50 años por esto», dijo Miller.
Aunque no está claro cómo será el futuro del mercado inmobiliario, Miller dijo que esperaba que la compra de viviendas se recuperara un poco a medida que los costos cayeran dramáticamente para los compradores.
«Hay todo tipo de modelos que podríamos ver en el futuro, y nadie sabe cuáles son», dijo, sugiriendo que algunos corredores pueden cobrar, digamos, una tarifa de $3,000 por vender una casa, mientras que otros ofrecerán una comisión competitiva.
El acuerdo traerá reformas radicales para millones de estadounidenses, dijo Benjamin D. Brown, socio gerente de Cohen Milstein Sellers & Toll y copresidente de su práctica antimonopolio, quien ayudó a elaborar el acuerdo.
«Durante años, las normas anticompetitivas en la industria inmobiliaria han perjudicado financieramente a millones de estadounidenses», afirmó Brown.
Los vendedores individuales a menudo se sienten impotentes para negociar un mejor acuerdo para ellos mismos, dado el riesgo de que ofrecer comisiones más bajas pueda hacer que los corredores lleven a los compradores a otras propiedades, dijo Robert Braun, socio de la práctica antimonopolio de Cohen Milstein.
“Durante demasiado tiempo, los vendedores de viviendas se han enfrentado a un sistema reconocido por muchos como descaradamente injusto. Esta demanda colectiva y este acuerdo brindan justicia a nuestros clientes y requerirán cambios importantes que ayuden a los futuros vendedores de viviendas”, dijo Braun.
Aunque la mayoría de los agentes inmobiliarios están incluidos en el acuerdo, la correduría HomeServices of America continúa peleando el caso en los tribunales, dijo la NAR.
La NAR dijo que había luchado para que los agentes de HomeServices of America estuvieran cubiertos por el acuerdo, pero dijo que estaba satisfecho de tener más de 1 millón de sus miembros a favor del acuerdo.
«En última instancia, seguir litigando habría perjudicado a los miembros y a sus pequeñas empresas», dijo Wright en un comunicado. «Si bien no puede haber un resultado perfecto, este acuerdo es el mejor resultado que podemos lograr dadas las circunstancias».
Miller dijo que el acuerdo podría provocar un éxodo masivo de corredores de la industria, potencialmente la mitad de los aproximadamente 2 millones de agentes en Estados Unidos. Pero dijo que la mayoría de los corredores se ganan la vida con las comisiones, incluso si venden sólo una casa al año.
Tarifas más bajas significan que es probable que los agentes mediocres abandonen el campo, pero los mejores corredores obtendrán más negocios. «A los buenos les irá absolutamente mejor», afirmó.
Las tarifas en Estados Unidos son significativamente más altas que en países extranjeros, señaló Miller. En Israel, Singapur y el Reino Unido, los corredores cobran entre el 1% y el 2% por lo mismo que hacen los agentes en Estados Unidos.
La NAR ha estado luchando contra funcionarios antimonopolio estadounidenses y litigios durante años relacionados con supuestas prácticas anticompetitivas. Pero el veredicto de noviembre marcó el mayor revés para la asociación hasta el momento y, en última instancia, condujo a la caída de las reglas que durante mucho tiempo han protegido su modelo de compensación.
La asociación también enfrenta el escrutinio del Departamento de Justicia de EE. UU. y no está claro si este acuerdo con los vendedores afectará el escrutinio del gobierno sobre la industria de corretaje.
El grupo comercial también ha atravesado una grave agitación en el liderazgo durante el año pasado.
En enero, la ex presidenta de la NAR, Tracy Kasper, renunció después de decir que recibió una amenaza de revelar un asunto personal no financiero del pasado a menos que comprometiera su puesto en la NAR. Sears reemplazó a Kasper a principios de este año.
Kasper acababa de asumir el cargo en agosto de 2023, después de que Kenny Parcell, el expresidente, renunciara en medio de acusaciones de acoso sexual que fueron publicadas por primera vez por el New York Times. Según los informes, los empleados de la NAR dijeron que Parcell los tocó indebidamente y les envió fotografías y mensajes de texto lascivos. En el artículo del Times, Parcell negó las acusaciones.
En noviembre de 2023, el director ejecutivo de NAR, Bob Goldberg, también dimitió y fue reemplazado por Wright. Goldberg renunció dos días después de la sentencia de 1.800 millones de dólares contra la NAR.
Esta historia se ha actualizado con informes y contexto adicionales. También se ha actualizado para aclarar el papel del litigio de HomeServices of America en los términos del acuerdo.
