Alquiler de Espacio Comercial
Algunos propietarios de negocios en Florida Central están luchando con el costo del alquiler.
Orlando continúa viendo aumentos constantes en la demanda minorista pero, según un Cushman y Wakefield MercadoBeat informe.
Pero la oferta y la demanda no son los únicos problemas. La ubicación también afecta el costo del alquiler, dijo Richard Lewin, profesor de negocios en Rollins College. Dijo que el alquiler comercial comienza en alrededor de $25 por pie cuadrado en el centro de Orlando y Winter Park, pero puede ser mucho menos costoso en otras áreas.
“Cuando pensamos en el área más amplia de Orlando, (que es) Sanford-Orlando-Kissimmee como el tipo de área de estudio. Luego tenemos alquileres que pueden ser tan bajos como $13-$15 por pie cuadrado, dependiendo también del tamaño”, dijo.
Lewin dijo que algunos propietarios buscan alquileres más altos para un lugar porque los espacios están en áreas de mucho tráfico con mayores oportunidades de ingresos, o una mayor proporción de propietarios que ocupantes.
«Existe una tarifa de conveniencia, por así decirlo, por tener una especie de ubicación única en un área muy particular», dijo Lewin. «Y ese ha sido realmente uno de los grandes impulsores del avance de los alquileres».
Además de la ubicación, Lewin dijo que muchos propietarios están considerando el costo creciente de la construcción en lo que cobran por el alquiler.
“Siempre que analizamos los alquileres, también tenemos que analizar el análisis de compra versus construcción. Si cuesta más construirlo que comprarlo, entonces hay muchas posibilidades de que alguien lo compre y pueda justificar un alquiler más alto porque las alternativas son mucho más escasas y mucho más caras cuando llegan al mercado”, dijo.
Lewin agrega que para las pequeñas empresas familiares, la capacidad de escalar el negocio puede afectar el precio por pie cuadrado, lo que repercute en el costo para el inquilino.
“No hay tantos incentivos para crear más ofertas minoristas tan pequeñas de estilo boutique. Hemos visto más ventanas emergentes y otras formas de abordar creativamente la necesidad de espacios más pequeños a costos más bajos por pie cuadrado”, dijo. «Ciertamente hemos llenado los centros comerciales con complejos educativos y de ocio para intentar revitalizar esas áreas».
Fiesta de la hambruna
Según un informe de Cushman y Wakefieldla necesidad de espacio ha superado la nueva oferta durante más de 4 años.
El suministro tiene largos plazos de entrega, dijo Lewin, junto con una escasez de trabajadores de la construcciónlo que dificulta agregar grandes volúmenes de espacio rápidamente.
“Debido a la forma en que se ha desarrollado Orlando, históricamente estamos tratando de completar proyectos, pero algunos de ellos dependen de la infraestructura. A veces son autopistas. Por ejemplo, el proyecto I4, que actuó como un cuello de botella durante muchos años, redujo la capacidad de llevar adelante algunos de estos proyectos en particular”.
Así como la migración y el crecimiento demográfico están impactando la vivienda asequible, también están teniendo impactos en el desarrollo, lo que exacerba aún más los problemas de oferta.
“Obviamente hay mucha competencia en Miami y Tampa, pero esas áreas se han vuelto mucho más caras y mucho menos asequibles. Eso tiene un efecto en cadena para Orlando. De hecho, hay algunos desarrolladores tradicionales que tal vez no habrían pensado en Florida Central como el primer punto de sus planes de desarrollo”, dijo Lewin.
Los desarrolladores están considerando la conectividad del Aeropuerto Internacional de Orlando y el potencial Corredor del solsegún Lewin.
«Y hay algunas remodelaciones importantes en el centro, el distrito de embalaje, el distrito de la leche, Church Street y la integración de las instalaciones deportivas existentes allí, tratando de convertirlo en un entorno más integrado, acogedor y transitable», dijo.
Dependiendo de si el desarrollador pertenece al sector público o privado, el estado actual de inflación puede afectar su capacidad para generar más oferta.
“Los mercados privados tienden a endeudarse en períodos más cortos y no tienen acceso directo como lo tienen las empresas públicas equivalentes. Pueden recurrir a consorcios de bancos y conceder préstamos mucho mayores para grandes proyectos”, dijo Lewin. «Pero con los espacios más pequeños, ahora tendrían que cambiar el precio de muchos de los préstamos que eran mucho más baratos hace dos o tres años, y eso provocará una reducción en el ritmo al que se llevan a cabo esos desarrollos más pequeños».
Comprar vs alquilar
Algunos propietarios de negocios están encontrando formas de evitar los altos costos de alquiler.
En agosto, el propietario de La choza de azúcar de Nora en orlando, compró el edificio a través del crowdfunding.
Comprar es siempre una mejor opción que alquilar, dijo Lewin, y podría ser una opción para algunos, especialmente si están en un edificio antiguo.
“Las carteras institucionales no suelen querer edificios y propiedades muy antiguos. Muy a menudo, los clientes privados más pequeños que tienen propiedades minoristas u otras propiedades comerciales pueden comprar esos espacios más pequeños”, dijo.
Sin embargo, Lewin dijo que una vez que se compra la propiedad, puede haber problemas de mantenimiento.
“Lo que sí sabemos es que el tráfico minorista en particular depende de la calidad del entorno que rodea el desarrollo. Muchos de los principales desarrolladores dedican mucho tiempo a «crear lugares», tratando de configurar el área y hacer que la escena de la calle se vea mejor. Para los operadores familiares individuales, es mucho más difícil tener un impacto en toda el área”, dijo.
