Al imaginarse su gobierno local, alguien podría imaginarse un retrato al estilo de Norman Rockwell de un alcalde de un pueblo pequeño y un grupo de otros humildes servidores públicos. O podría ver una maquinaria política corrupta gobernada por hombres en habitaciones llenas de humo. Pero, sin importar la forma que adopten estas instituciones locales en la mente de uno, en la mayoría de los casos, la gente entiende que el «gobierno local» significa una entidad pública, ya sea que realmente sirva al público o no.
Pero no todos los gobiernos locales son entidades públicas. Millones de estadounidenses viven en barrios con sus propias formas de representación local, tributación y prestación de servicios públicos. Estos cuasi gobiernos privados se denominan asociaciones de propietarios o HOAs.
Una zona residencial gobernada por una asociación de propietarios puede estar formada por unas pocas casas o puede ser un imperio en expansión de miles de hogares. De cualquier manera, cualquiera que compre una propiedad en el territorio de una asociación de propietarios se convierte en miembro de la misma, con todos los derechos y responsabilidades que ello implica. Los beneficios de ser miembro de una asociación de propietarios pueden incluir el acceso a bienes compartidos, como la recolección de basura, caminos privados bien pavimentados y áreas comunes ajardinadas. Los miembros pueden pagar cuotas o estar sujetos a regulaciones estrictas que limitan sus derechos de propiedad. Incluso si los costos superan los beneficios, los miembros de la asociación de propietarios tienden a quedarse con ellos, a menos que se muden.
En ningún otro lugar son más frecuentes estos estados en miniatura que en Florida. Si bien California tiene la mayor cantidad de asociaciones de propietarios de todos los estados (50.000), Florida tiene muchos más residentes de asociaciones de propietarios como porcentaje de su población. Un poco más de un tercio de los californianos reside en una comunidad administrada por una asociación de propietarios; cerca del 45% de los floridanos vive en una de las aproximadamente 49.420 asociaciones de propietarios del estado.
Una nueva ley estatal, firmada por el gobernador Ron DeSantis el mes pasado, es un esfuerzo largamente esperado para proteger a los propietarios individuales de los más ávidos de poder de estos cuasi gobiernos. La ley limita el grado en que las asociaciones de propietarios pueden regular y penalizar las decisiones de los hogares individuales; como lo expresó The Guardian, la ley tiene como objetivo «poner freno a las Karens». Las asociaciones de propietarios ya no podrán establecer reglas draconianas sobre estacionamiento, dejar los botes de basura en la acera o cultivar un huerto, y las reglas que establezcan tendrán que ser más transparentes. Además, los miembros de la junta directiva de la asociación recibirán capacitación obligatoria.
La introducción del proyecto de ley probablemente fue motivada por un importante caso de malversación de fondos que involucraba a la junta directiva de una asociación de propietarios de Florida, pero los propietarios han estado frustrados durante mucho tiempo con las reglas de las asociaciones de propietarios.
Las disposiciones de la ley son reformas sensatas que más partes de Estados Unidos deberían adoptar, pero no hacen más que suavizar las asperezas del modelo de las asociaciones de propietarios, cuando el problema más grave es el modelo en sí. La gestión generalizada de las asociaciones de propietarios refuerza la segregación, infla los costos de la vivienda y agota los bienes comunes.
Si queremos poner freno a estos gobiernos privados, poner fin a la crisis de la vivienda y terminar la tarea de integración racial, será necesario algo más que unos pocos ajustes modestos en la gobernanza de las asociaciones de propietarios. Tal vez tengamos que acabar por completo con el sistema de gobernanza privatizada.
Las asociaciones de propietarios surgieron a raíz del auge suburbano de finales de la década de 1950 (la primera asociación registrada se formó en 1959 en Rossmoor, California). El modelo se extendió rápidamente. En 1970, había 10.000 asociaciones en todo el país. En 2023, había unas 365.000, con más de 75 millones de estadounidenses residiendo en su territorio.
Para entender por qué la «propiedad de las asociaciones de propietarios» de Estados Unidos es tan perniciosa, primero debemos entender qué hizo que las asociaciones de propietarios fueran tan atractivas en primer lugar. En su libro «Crack-Up Capitalism», El historiador Quinn Slobodian escribe que las comunidades cerradas, que invariablemente son administradas por asociaciones de propietarios, representan una forma de «secesión suave», un esfuerzo por crear «arreglos políticos alternativos a pequeña escala».
Más de un destacado fundamentalista del mercado se ha sentido atraído por la idea de un sustituto del gobierno local por parte del sector privado.
Esta forma de «secesión blanda» ha resultado atractiva para algunos destacados intelectuales libertarios. Puede parecer ilógico que los partidarios del gobierno mínimo acepten un tipo de gobierno que permita a los entrometidos regular el color de las casas de sus vecinos, pero, como demuestra Slobodian, no son pocos los destacados fundamentalistas del mercado que se han sentido atraídos por la idea de un sustituto del gobierno local por parte del sector privado.
Pensemos en uno de los personajes del libro de Slobodian: Gordon Tullock, economista y teórico de la elección pública que pasó gran parte de su carrera en la Universidad George Mason. Tullock dedicó un capítulo entero de su libro «The New Federalist» a describir la asociación de propietarios de Sunshine Mountain Ridge, en Arizona, una comunidad de 250 casas que él llamaba entonces su hogar. Según el relato de Tullock, a cambio de una cuota anual y de que los residentes cumplieran las normas de la comunidad, la asociación pagaba el mantenimiento de las carreteras, la protección privada contra incendios, el paisajismo, la recogida de basura y la seguridad privada para complementar la protección que ofrecía el sheriff del condado de Pima. La asociación también proporcionaba a sus residentes «los privilegios habituales de un ciudadano en cualquier estado libre», escribió Tullock.
Un residente de Sunshine Mountain Ridge «puede presentar una queja ante la junta, ya sea asistiendo a las reuniones regulares de los ciudadanos de esta pequeña comunidad o haciendo circular peticiones, postulándose para un cargo u organizando a otras personas para que se postulen para un cargo como una especie de partido», escribió Tullock.
Tullock elogió la calidad de vida resultante: Sunshine Mountain Ridge, escribió, es hermosa, brinda servicios de alta calidad a sus residentes y ejerce un poder político descomunal en el gobierno del condado. También celebró la homogeneidad del vecindario: «Parece que a la gente, en general, le gusta vivir con otras personas que son similares a ellos».
Si Sunshine Mountain Ridge era el hogar de personas como Tullock, eso «no era en absoluto cierto» en las áreas circundantes «donde casi un tercio de la población es mexicana», escribió. Dado que parte del atractivo del modelo de las HOA es su éxito en el mantenimiento de la segregación residencial, no es del todo sorprendente que el auge de las HOA despegara en los años posteriores a la caída de las leyes de Jim Crow.
Ese crecimiento explosivo fue impulsado, al menos en parte, por la demanda del mercado de la clase de exclusividad que Tullock elogiaba. Un estudio de 2019 realizado por los economistas Wyatt Clarke y Matthew Freedman concluyó que los precios de las viviendas de las asociaciones de propietarios eran, en promedio, más altos que los precios de las viviendas que no eran de asociaciones de propietarios en el área circundante, y que esta «prima de las asociaciones de propietarios» estaba fuertemente correlacionada con el tamaño de la población negra de una zona en 1960. Cuantos más residentes negros tenía una región en la última década de segregación racial explícita y legalizada, mayor era la brecha entre los precios de las viviendas que no eran de asociaciones de propietarios y los precios de las viviendas de asociaciones de propietarios. Se puede suponer que las asociaciones de propietarios en estas áreas tienden a ser más exclusivas en parte porque fueron diseñadas para excluir. Los lectores no se sorprenderán al saber que Clarke y Freedman también descubrieron que los residentes de las asociaciones de propietarios tenían más probabilidades de ser blancos o asiáticos que los residentes que no eran de asociaciones de propietarios.
La «secesión de los exitosos» en asociaciones de propietarios, como dijo alguna vez el ex secretario de Trabajo de Estados Unidos Robert Reich, tiene consecuencias para todos los demás. La jurista Sheryll Cashin ha sostenido que las asociaciones de propietarios erosionan el contrato social y alientan a los residentes a considerarse en primer lugar propietarios de propiedades y en segundo lugar ciudadanos.
«A medida que más y más ciudadanos se separan en comunidades privadas homogéneas, sus vínculos con el sistema político más amplio se atenuarán y se resistirán cada vez más a los esfuerzos gubernamentales por abordar problemas que no perciben como ‘suyos'», escribió Cashin en 2001.
Por ejemplo, como señaló Cashin, los miembros de las asociaciones de propietarios pueden ser particularmente hostiles a los impuestos públicos, especialmente los impuestos locales sobre la propiedad. Después de todo, ya pagan cuotas de asociación que financian la infraestructura privada en sus comunidades; ¿por qué pagar de nuevo para subsidiar la infraestructura pública fuera del vecindario? (Cashin observó que varios estados, incluidos Nueva Jersey y Texas, tenían leyes que permitían a los residentes de las asociaciones de propietarios deducir de sus impuestos el costo de la infraestructura provista por el sector privado).
Al actuar como un baluarte contra la nueva oferta de viviendas, las asociaciones de propietarios NIMBY contribuyen a la crisis de la vivienda y empeoran la desigualdad.
De manera similar, las asociaciones de propietarios pueden usar su influencia política y sus ordenanzas de uso del suelo para impedir la construcción de viviendas multifamiliares y de bajo costo en los territorios que gobiernan y en la periferia. Estados Unidos necesita millones de viviendas para satisfacer la demanda y aliviar la presión al alza sobre los costos de la vivienda, pero muchas asociaciones tienen reglas que impiden la construcción incluso de pequeñas ampliaciones, como unidades de vivienda auxiliares, y mucho menos de grandes desarrollos como departamentos. Es difícil estimar cuánto han impedido las asociaciones de propietarios la construcción de viviendas en áreas con escasez de oferta, pero una cosa es cierta: al actuar como un baluarte contra la nueva oferta de viviendas, las asociaciones NIMBY contribuyen a la crisis de la vivienda y empeoran la desigualdad.
Incluso para los miembros de las asociaciones de propietarios, las supuestas ventajas de estas asociaciones pueden convertirse en una carga. Muchos estadounidenses que viven en asociaciones de propietarios se enfrentan a multas elevadas por infracciones triviales, y algunos incluso han sido desalojados por infracciones aparentemente menores de los códigos vecinales. Por ejemplo, una pareja de Texas fue demandada en 2022 por su asociación de propietarios por 250.000 dólares, por el delito de alimentar a los patos cerca de su casa. Estos son los tipos de abusos que la nueva ley de Florida pretende frenar.
Pero las reformas de Florida harán poco por abordar los problemas estructurales del modelo de las asociaciones de propietarios. No es de extrañar, ya que el gobierno estatal de extrema derecha de Florida es un beneficiario indirecto de esos daños; la evolución del estado hacia una república de asociaciones de propietarios probablemente haya sido un factor en su transformación de un estado bisagra a un laboratorio de reacción.
El crecimiento de estos pequeños gobiernos privados ha contribuido a afianzar la segregación racial y de clase, ha alimentado la atomización de la vida pública estadounidense y ha empeorado la calidad de vida material de millones de estadounidenses. Se trata de un problema mucho más acuciante que las normas de las asociaciones de propietarios en materia de cuidado del césped.
Ned Resnikoff es el director de políticas de California YIMBY y codirector del Proyecto de Abundancia Metropolitana.
