Nueva York
CNN
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En la década de 1910, las ciudades de EE. UU. comenzaron a promulgar políticas que darían forma a los vecindarios y, sin querer, echarían las raíces de la grave escasez de viviendas actual: las leyes de zonificación para viviendas unifamiliares.
Las leyes de zonificación, en su forma más básica, siguen un concepto simple. En una parte de la ciudad, solo se pueden construir fábricas. En otra sección de la ciudad, solo se pueden construir edificios de apartamentos. Y en una parte diferente de la ciudad, solo se pueden construir casas unifamiliares.
Las leyes de zonificación unifamiliares son desconocidas para la mayoría de los estadounidenses, pero fueron fundamentales para la expansión de las áreas urbanas y el ideal suburbano de poseer una casa con un porche delantero y un patio trasero en una parcela de medio acre después de la Segunda Guerra Mundial.
Pero ese sueño siempre tuvo una amenaza implícita, para quienes lo veían así. Su casa podría ser la casa de sus sueños, pero ¿podría ese sueño llegar a su fin si alguien construyera una fábrica justo al lado? Y si intentaras vender tu casa, ¿quién la compraría? Cualquier contaminación o ruido podría llegar fácilmente a su casa, y venderla y mudarse a un lugar nuevo podría parecer casi imposible.
Y así, las leyes de zonificación protegieron el valor de las viviendas de millones de estadounidenses, detuvieron el desarrollo de proyectos que podrían convertir pequeños pueblos en pueblos más grandes y pueblos más grandes en ciudades, y delegaron el control a los propietarios locales y al gobierno sobre cómo se usaba la tierra en sus vecindarios.
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Viviendas unifamiliares en Arlington, Massachusetts. Alrededor del 75% de la tierra residencial en los Estados Unidos está zonificada solo para viviendas unifamiliares.
Sin embargo, los críticos dicen que las leyes de zonificación terminaron siendo excluyentes, reforzaron la segregación racial y de clase y cerraron la puerta a muchos estadounidenses a la propiedad de viviendas.
Las estrictas regulaciones de zonificación de viviendas unifamiliares limitaron la oferta de viviendas, elevaron los precios artificialmente, desperdiciaron el sueño de ser propietarios de viviendas para las generaciones futuras e impidieron que las familias se mudaran a vecindarios con mejores escuelas y oportunidades laborales, dicen investigadores y defensores.
Más de un siglo después de que se aprobaran las primeras leyes de zonificación para viviendas unifamiliares, aproximadamente el 75 % de la tierra que está zonificada para vivienda en las ciudades estadounidenses es solo para viviendas unifamiliares privadas. En algunos suburbios, las leyes de zonificación hacen que sea ilegal construir apartamentos en casi todas las áreas residenciales. Los municipios también han aumentado los tamaños mínimos de los lotes y han agregado requisitos de altura. Esto ha tenido el efecto de alentar viviendas unifamiliares cada vez más grandes y limitar las opciones de vivienda, como casas más pequeñas.
“La zonificación se ha vuelto más complicada y más restrictiva”, dijo Jenny Schuetz, investigadora principal de Brookings Metro que estudia economía urbana y política de vivienda. “Cada vez es más difícil construir cosas, particularmente en áreas de altos ingresos que quieren tener mucho control sobre el desarrollo”.
Ahora, más gobiernos locales y estatales, encabezados por demócratas y republicanos, están repensando sus leyes de zonificación unifamiliar en respuesta a una crisis de vivienda en todo el país.
Las viviendas cuestan más que nunca en los últimos 30 años, incluso cuando se ajustan a la inflación, y la construcción de viviendas no ha logrado satisfacer la demanda. El mercado inmobiliario de EE. UU. tiene una escasez de unos 6,5 millones de viviendas.
Por lo tanto, un número creciente de estados y municipios están flexibilizando las leyes de zonificación que alguna vez se consideraron intocables. Estas reformas “upzone” han sido impulsadas por activistas a favor de la vivienda, los llamados YIMBY, abreviatura de Yes in My Backyard.
Los formuladores de políticas y los defensores están realizando varios cambios para aumentar el inventario de viviendas: eliminando las leyes de zonificación unifamiliar; la legalización de unidades de vivienda accesoria, comúnmente conocidas como granny flats, en áreas zonificadas unifamiliares; legalización de dúplex, tríplex y cuádruple; y la promulgación de reformas para crear un desarrollo de viviendas asequibles cerca de las principales líneas de transporte.
Ben McCanna/Portland Press Herald/Getty Images
Construcción de una unidad de vivienda accesoria (ADU) en Maine. Un número creciente de ciudades y estados han reformado las leyes de zonificación para aumentar la oferta de viviendas.
Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington y otras ciudades han reformado las leyes de zonificación de viviendas unifamiliares en los últimos años.
Oregón, California, Washington, Montana y Maine las han terminado en todo el estado. La administración del presidente Joe Biden también abogó por la reforma de la zonificación, ofreciendo subvenciones federales para las comunidades que modifican las políticas para permitir desarrollos multifamiliares.
“La zonificación parece un tema técnico, pero toca muchos de los temas que más preocupan a los estadounidenses”, escribe Richard Kahlenberg en su nuevo libro “Excluded: How Snob Zoning, Nimbyism, and Class Bias Build the Walls We Don’t See. ” La zonificación de exclusión “no solo bloquea la posibilidad de que las familias vivan en vecindarios llenos de oportunidades, sino que también perjudica a las familias trabajadoras al hacer que las viviendas en áreas metropolitanas enteras sean menos asequibles”.
Sin embargo, existe una feroz oposición política a la reforma de zonificación por parte de algunas comunidades locales. Connecticut, Arizona y Nueva York han intentado cambios de zonificación, pero los esfuerzos se han estancado en medio del retroceso. Un legislador de Nueva York advirtió sobre un “levantamiento suburbano” si se lleva a cabo el plan de la gobernadora Kathy Hochul de construir 800.000 viviendas nuevas durante una década. El plan incluía cambios en las leyes de zonificación en los suburbios cerca de las estaciones de tren.
Y, como muestran los resultados en las ciudades que reformaron las leyes de zonificación, existen límites para los cambios de política.
“No se puede hacer todo simplemente con la reforma de zonificación”, dijo a CNN la administradora de la ciudad de Walla Walla, Elizabeth Chamberlain. “No es una bala de plata”.
Las leyes de zonificación unifamiliar no siempre han existido. Se permitió que las ciudades y los pueblos se desarrollaran de forma natural, muchos de los cuales adquirieron a lo largo de los años lo que los turistas suelen llamar “el encanto del viejo mundo”.
Y antes de su introducción en la década de 1910, había pocas leyes generales sobre dónde se podían construir las cosas, en general. Las casas se construirían junto a las fábricas. Se podría construir un edificio de apartamentos en medio de una franja comercial del centro.
Pero las leyes de zonificación unifamiliar se extendieron para proteger a los propietarios de viviendas en áreas residenciales de nuevos desarrollos industriales como almacenes, según historiadores económicos.
En 1916, ocho ciudades tenían leyes de zonificación. Veinte años después, más de 1200 tenían leyes de zonificación en los libros.
La Corte Suprema en 1917 prohibió la zonificación basada en la raza y dictaminó que una ordenanza en Louisville, Kentucky, era inconstitucional.
Pero en 1926, el tribunal confirmó la constitucionalidad de las leyes de zonificación unifamiliar. En los vecindarios con casas privadas, los apartamentos pueden ser un “simple parásito”, dijo el tribunal, y arruinar el “carácter” del vecindario, arruinarlo y reducir el valor de las propiedades.
Esta decisión histórica permitió efectivamente a las comunidades limitar el desarrollo residencial de mayor densidad y descartar a las personas que no podían permitirse comprar una casa.
La segunda ola de leyes de zonificación unifamiliar se extendió durante la década de 1970, dicen los historiadores, y las políticas se volvieron más restrictivas.
Nancy Kaye/AP
Flushing, Queens en 1979. Las leyes de zonificación se volvieron más restrictivas durante la década de 1970.
Esta fue una respuesta a que el valor de la vivienda se convirtió en una porción más grande de los activos de los estadounidenses y, en muchos casos, una forma de impedir que los trabajadores de bajos ingresos y de minorías obtuvieran un mayor acceso a los suburbios después de la aprobación de la Ley de Equidad de Vivienda de 1968.
Y la gente comenzó a ver su casa no principalmente como un lugar para vivir, sino como una clase de activo de inversión costosa con la habitabilidad como un beneficio adicional.
“La vivienda comenzó a ser vista como una acción en crecimiento en lugar de una acción de primer orden”, dijo William Fischel, profesor emérito de economía en la Universidad de Dartmouth e historiador de las leyes de zonificación en Estados Unidos. “Esto hizo que los propietarios se inclinaran más a detener el desarrollo que pudiera tener el más mínimo riesgo de dañar su casa o generar competencia”.
La legislación ambiental promulgada durante la década de 1970 también dio a los ciudadanos privados nuevas herramientas para bloquear los desarrollos.
Los gobiernos locales, que generalmente administran la regulación del uso de la tierra, se resistieron a cambiar las leyes de zonificación por temor a la reacción violenta de los propietarios de viviendas. Los propietarios de viviendas ejercían una gran influencia política para bloquear cualquier cambio que creían que podría dañar el valor de sus propiedades.
Las leyes de zonificación crearon seguridad para los propietarios de viviendas: una póliza de seguro para proteger sus vecindarios contra cambios que podrían afectar el valor de sus propiedades, dijo Fischel. Pero una vez que se promulgan las leyes de zonificación, son difíciles de cambiar.
“La zonificación está diseñada para no cambiar mucho”, dijo.
La zonificación restrictiva ha afectado el suministro y la asequibilidad de la vivienda.
Un estudio de 2021 encontró que en San Francisco, el “impuesto de zonificación”, la cantidad que los precios de la tierra se inflan artificialmente debido a las leyes restrictivas de zonificación residencial, se estimó en más de $400,000 por casa. En Los Ángeles, la ciudad de Nueva York y Seattle, el impuesto de zonificación fue de hasta $200,000, encontró el estudio. Alcanzó los $80,000 en Chicago, Filadelfia, Portland y Washington, DC
Entonces, más ciudades han recurrido a la reforma de zonificación para abordar la escasez de viviendas.
Hay alguna evidencia de que está funcionando.
Carlos Ávila González/San Francisco Chronicle/AP
Un condominio de lujo en Walnut Creek, California. La reforma de zonificación ha mejorado la diversidad de viviendas, pero tuvo menos impacto en la asequibilidad.
En Minneapolis, Portland, New Rochelle, Nueva York y Tysons Corner, Virginia, las nuevas reglas de zonificación que permiten más viviendas han ayudado a frenar el crecimiento de los alquileres, según un estudio realizado este año por Pew Charitable Trusts. Los pueblos y ciudades en las mismas áreas metropolitanas que no reformaron las leyes de zonificación generalmente experimentaron un crecimiento más rápido de la renta.
Pero si bien las leyes de zonificación restrictivas son una de las principales causas de la escasez de viviendas, las reformas por sí solas no serán suficientes para resolver el problema.
Walla Walla, Washington, fue una de las primeras ciudades de EE. UU. en eliminar las leyes de zonificación unifamiliar en 2018 en respuesta a la escasez de viviendas y la falta de asequibilidad.
“Nos dimos cuenta de que muchos de nuestros terrenos baldíos se estaban desarrollando para viviendas unifamiliares grandes”, dijo la administradora de la ciudad, Elizabeth Chamberlain. “Queríamos diversidad en los tipos de vivienda”.
La ciudad permitió la construcción de casas de campo, dúplex y cuádruples, relajó los estándares para unidades de vivienda accesorias (ADU) y creó un requisito de densidad mínima.
Las reformas han abierto el mercado inmobiliario de Walla Walla y se han construido docenas de dúplex y ADU. Pero los cambios han tenido poco impacto en la asequibilidad de la vivienda en Walla Walla.
Las reformas de zonificación hacen poco para abordar los altos costos de construcción y financiamiento de viviendas, dijo Yonah Freemark, directora de investigación del Laboratorio de Uso de la Tierra del Instituto Urbano. Y no tienen un impacto inmediato en el lento proceso de construcción de viviendas.
Se necesitan otras reformas de política para aumentar la oferta de viviendas, como los requisitos de densidad mínima y cambios en las leyes de revisión ambiental y preservación histórica.
Para abordar la crisis de asequibilidad, los defensores instan a un aumento en los subsidios de vivienda y protecciones reforzadas para los inquilinos contra aumentos dramáticos en los alquileres.
“La zonificación es clave para comprender por qué la vivienda es tan costosa y por qué no proporcionamos vivienda a las personas que la necesitan”, dijo Freemark. “La realidad es que es una solución imperfecta para un problema complicado”.
