Australia tiene más viviendas por persona y más grandes que nunca. Pero no lo sabrías por la conversación pública sobre vivienda.
Como hacemos con cada ciclo económico, malinterpretamos un ciclo de fijación de precios de activos a corto plazo con una tendencia a largo plazo y una escasez de viviendas físicas. Después de todo, la escasez ampliamente afirmada es global y surgió repentinamente cuando los precios se dispararon después de Covid.
El Consejo Empresarial de Australia (BCA) es el grupo más reciente que aprovecha la idea de la escasez de viviendas para impulsar una agenda de reformas.
La BCA quiere “decir sí a la vivienda”.
Yo también.
Sin embargo, me parece desconcertante que definan el problema como una falta de construcción de viviendas, pero propongan gastar miles de millones en subsidiar infraestructura y eliminar impuestos a los propietarios en lugar de gastar esos miles de millones directamente en la construcción de viviendas.
Cuando el entonces primer ministro Kevin Rudd quería que se construyeran más viviendas después de la crisis financiera de 2008, donó 6.000 millones de dólares a agencias estatales de vivienda pública, creando nuestro último auge en la construcción de viviendas públicas.
Cuando necesitamos viviendas para los militares, hacemos que la Autoridad de Vivienda de Defensa construya nuevas viviendas donde y cuando sean necesarias.
El Fondo Futuro de Vivienda de Australia podría haber gastado una fracción de esos fondos en la compra de proyectos de vivienda aprobados pero estancados.
Lendlease vendió el año pasado una cartera de 27.600 lotes de viviendas nuevas sin desarrollar en propiedades existentes. Estos podrían haber sido comprados por la HAFF y acelerados para viviendas sociales. En cambio, esos lotes de viviendas listos para ser utilizados fueron comprados por otro desarrollador con los mismos intereses en alimentar por goteo nuevas viviendas para maximizar sus retornos en lugar de minimizar los precios de las viviendas.
Como muchas propuestas anteriores, la BCA se centra en cosas como eliminar impuestos a los propietarios. Un cambio fiscal propuesto es reducir las retenciones fiscales a los inversores extranjeros para proyectos de construcción para alquiler, lo cual es un enigma como nunca antes he visto. ¿Por qué exactamente necesitamos exenciones fiscales para los extranjeros cuando han demostrado que felizmente ya están invirtiendo en estos proyectos?
La propuesta de la BCA de eliminar el impuesto de timbre y reemplazarlo con un impuesto al valor de la tierra es popular, pero descuida importantes concesiones. El impuesto de timbre no sólo es un estabilizador económico, ya que grava más en un auge y menos en una crisis, sino que los menores volúmenes de transacciones también pueden beneficiar a los inquilinos. Es más probable que los inquilinos australianos se muden porque el propietario vende que por un trabajo. Nueva Zelanda no tiene impuesto de timbre y registra tasas más altas de mudanzas forzosas por parte de inquilinos debido a las ventas de los propietarios.
Mientras tanto, es una aritmética básica que los trabajadores y sus familias que ingresan al país para ayudar a construir viviendas necesitan más viviendas de las que pueden construir con su propio tiempo de trabajo. Un cínico podría sugerir que la propuesta de la BCA de importar más trabajadores comerciales está diseñada para reducir el poder de negociación que tienen los trabajadores de la construcción en este punto de alta demanda en el ciclo inmobiliario.
Por último, siempre olvidamos una configuración política enormemente importante en el país que en este momento está diseñada para construir menos viviendas, no más.
Desde abril de 2022, el banco central de Australia, el RBA, como otros a nivel mundial, decidió que se debe controlar el pulso inflacionario. Con un récord de 240.000 viviendas en construcción en Australia en ese momento, el mejor mecanismo para hacerlo era dificultar la compra y construcción de viviendas elevando la tasa de efectivo del 0,1% al 4,35%, triplicando rápidamente las tasas hipotecarias de aproximadamente el 2% a aproximadamente 6%.
Ha funcionado hasta cierto punto, pero incluso en junio de 2024 todavía había más de 220.000 viviendas en construcción en Australia.
La escasez de vivienda, crisis, o como se quiera llamar, es parte de un ciclo global. Sí, el rápido aumento de los alquileres y los precios tiene efectos enormemente desiguales en los hogares de todo el país, y debemos apoyar a estos hogares. Pero eliminar los impuestos a los propietarios y gastar miles de millones en la construcción de viviendas probablemente no sea la mejor manera de ayudar. Cuando la inflación baje y las tasas de interés bajen, la construcción de viviendas volverá a aumentar, incluso sin nuevas exenciones fiscales y subsidios.
