El tiempo ha sido durante mucho tiempo el enemigo de quienes luchan por las miles de propiedades vacías de Baltimore.
En el pasado, no period raro que transcurrieran dos o tres años mientras los funcionarios de la ciudad atravesaban el arduo proceso authorized de ejecución hipotecaria de una vivienda desocupada. Hoy, los funcionarios esperan haber acortado esa ventana a cuatro o cinco meses con la ayuda de ejecuciones hipotecarias in rem aceleradas.
Sin embargo, pasa aún más tiempo mientras Baltimore espera las búsquedas de títulos, un proceso necesario para garantizar que el historial de propiedad de una propiedad sea claro y satisfacer a las compañías de seguros de títulos. En el caso de las miles de viviendas desocupadas de Baltimore, se necesitan múltiples búsquedas de títulos para cada casa, una para cada paso del proceso de adquisición, rehabilitación y venta.
El tiempo que consumen esas búsquedas es algo que los residentes de Baltimore difícilmente pueden permitirse. Cada día que pasa atrae más delitos, alimañas y condiciones peligrosas en las viviendas vacías.
Ahora, sin embargo, los funcionarios de Baltimore tienen la esperanza de tener también una solución para recuperar parte de ese tiempo perdido.
Este mes, la junta de gastos de la ciudad acordó un contrato de 225.000 dólares para iniciar un esfuerzo por utilizar la tecnología blockchain para registrar las propiedades desocupadas de la ciudad. Durante el piloto de tres años, Medici Land Governance ingresará registros de las aproximadamente 13.600 propiedades desocupadas de la ciudad en una cadena de bloques, creando una base de datos más segura que el sistema utilizado actualmente por la ciudad y también más eficiente.
El sistema contendrá un registro inmutable de la cadena de custodia de cada propiedad, eliminando la necesidad de búsquedas de títulos posteriores, explicó Ebony Thompson, abogada de Baltimore y autoproclamada especialista en blockchain. Con menos búsquedas de títulos necesarias, las propiedades más exigentes de Baltimore pueden pasar mucho más rápidamente a través de cambios de propiedad, llegando a manos de los desarrolladores necesarios para rehabilitarlas y, eventualmente, a los residentes de la ciudad.
«Podríamos certificarlo mucho más rápido», dijo Thompson. «Eso es música para mis oídos».
La incursión de Baltimore en blockchain comenzó el primer día de trabajo de Thompson. Period el 31 de enero de 2022 y días antes, la ciudad había quedado devastada por la pérdida de tres bomberos. Los tres murieron cuando una casa vacía a la que entraron para combatir un incendio se derrumbó violentamente hacia adentro. Scott celebró una conferencia de prensa ese día para anunciar que Baltimore emprendería una revisión de los esfuerzos para mitigar el persistente problema de las vacantes.
Thompson, que se había unido a la ciudad desde la práctica privada Venable, ya tenía una concept en mente. Durante su estancia en la empresa, tomó una clase en el Instituto de Tecnología de Massachusetts sobre el uso de blockchain. La intersección de la tecnología con el mundo inmobiliario despertó su interés, en specific las posibilidades de acelerar y asegurar la transferencia de propiedades.
«Lo que escuché fue que la falta de liquidez de los bienes raíces es el mayor problema», dijo Thompson. «Incluso si eres bueno en eso, lleva demasiado tiempo».
Los compradores potenciales de bienes raíces enfrentan numerosas barreras por parte de los intermediarios, dijo Thompson. Las personas no pueden comprar porque no califican para los préstamos que ofrecen los bancos. Baltimore tiene una notoria historia de redlining, la denegación de préstamos y otros servicios por motivos raciales a comunidades consideradas menos deseables. Habitualmente se hace referencia a la ciudad como la cuna de la línea roja.
«Comencé a pensar en cómo blockchain podría eliminar algunos de esos intermediarios, hacerlo más eficiente, hacerlo más líquido y hacerlo más accesible para las personas que han sido excluidas», dijo Thompson.
Otras ciudades como la ciudad de Nueva York, donde la demanda de propiedades es alta, han experimentado con blockchain como un medio para evitar que las personas reclamen fraudulentamente la propiedad de propiedades. Baltimore sería el primero en utilizar la tecnología para atacar específicamente propiedades no deseadas.
“¿Qué pasaría si, como lugar de nacimiento de la línea roja, este también pudiera ser el lugar de nacimiento para permitir que las personas que tuvieron que sufrir eso, dándoles la accesibilidad para revitalizar y participar en la revitalización de sus propios vecindarios?” añadió Thompson.
Sinónimo de criptomoneda, blockchain es una tecnología más amplia que puede usarse para descentralizar datos y permitir transacciones seguras.
Así lo describió la revista de la Universidad Johns Hopkins: Blockchain es un sistema de validación y cifrado de un token digital (un bloque). Cada bloque tiene su propia huella electronic única (un hash). Una vez que alguien realiza un cambio en la información contenida en el bloque initial (por ejemplo, para agregar la transacción de una venta), se crea un bloque nuevo y único que recibe su propio hash. Estos bloques están vinculados entre sí formando una cadena, lo que permite a los usuarios revisar cómo y quién fue editada la información a lo largo del camino.
Debido a que la información contenida en la cadena de bloques está descentralizada, es mucho más difícil de piratear que las bases de datos tradicionales. Las cadenas de bloques tienen múltiples nodos. Incluso si un hacker obtiene acceso a la foundation de datos a través de uno de los nodos, no se puede cambiar. Las modificaciones serían inmediatamente reconocibles en comparación con todas las demás copias de la cadena y rechazadas.
Si bien la tecnología fue diseñada para registrar transacciones financieras, su uso ha crecido en otros campos, como el inmobiliario, donde se requiere almacenamiento de datos y seguimiento de activos. El piloto de Baltimore, dirigido por el contratista Medici Land Governance, utilizará blockchain para registrar los historiales de transacciones de sus propiedades desocupadas.
Cuando se vende una propiedad, se realiza una búsqueda de título en los registros públicos para confirmar a su legítimo propietario. Las búsquedas revelan cualquier reclamo o gravamen contra una propiedad que podría afectar su compra. Esa información se proporciona a las compañías de seguros de títulos, que garantizan los derechos del propietario sobre una propiedad. Si bien no se requiere un seguro de título, es una buena práctica y a los prestamistas les gusta verlo para asegurarse de realizar inversiones seguras.
Para Baltimore, la búsqueda de títulos ha llevado mucho tiempo y, en algunos casos, meses, dijo Thompson. Peor aún, la búsqueda debe repetirse cada vez que una propiedad cambia de manos.
Sin embargo, con la tecnología blockchain, la ciudad creará un libro de contabilidad «inmutable» del historial de cada propiedad desocupada. Según las conversaciones que Medici ha tenido con grandes compañías de seguros de títulos, ese historial sería suficiente para satisfacer el requisito de búsqueda de títulos en el futuro, dijo recientemente el director ejecutivo Ali El Husseini a la Junta de Estimaciones.
Las compañías de seguros también han dicho que, como resultado, el costo del seguro de título podría reducirse, dijo. La reducción de costos beneficiará no sólo a la ciudad sino a los eventuales compradores de viviendas, haciéndolas más atractivas para los promotores y las personas que vivirán en ellas.
«Blockchain es el primer paso», dijo El Husseini. «El segundo paso… es hacer que la capacidad y el propósito de la cadena de bloques sean útiles».
Katherine Pinkard, presidenta de Pinkard Qualities, ha estudiado la intersección de blockchain y bienes raíces. La propuesta de Baltimore tiene potencial para aumentar la transparencia para la ciudad y otros usuarios del sistema. Los planes exigen que la foundation de datos de Baltimore sea pública, pero tendrá una capa privada para que sólo la ciudad pueda ampliarla.
«Crea un nivel de eficiencia que no habíamos tenido antes», dijo. “Se podría extraer una propiedad y ver muy claramente a través de estos bloques de la cadena cuándo ha cambiado de manos y con quién, por qué y a qué costo. Todos esos datos e información se almacenan en un solo lugar”.
Aún así, advirtió Pinkard, blockchain no es una panacea. Es tan fuerte como la entrada de datos en el sistema, dijo.
Thompson dijo que la ciudad continuará utilizando búsquedas de títulos tradicionales para compilar la información para la foundation de datos. Las compañías de seguros de títulos ya respetan la información de esas búsquedas y es la opción más confiable, dijo.
La cadena de bloques funcionará en paralelo al sistema SDAT digital del Departamento de Tasaciones e Impuestos de Maryland, que la ciudad seguirá utilizando, dijo Thompson.
El sistema blockchain ofrece el beneficio adicional de una seguridad mejorada contra un ataque de ciberseguridad, una amenaza que aún está fresca en la mente de los funcionarios de Baltimore tras un ataque de ransomware en 2019. Aunque los registros de propiedad de la ciudad no resultaron dañados durante el ataque, las ventas de propiedades se detuvieron por completo durante un período ese año mientras la ciudad luchaba por recuperar el acceso a su sistema central. Otros datos se perdieron permanentemente.
La construcción de la cadena de bloques comenzará a principios del próximo año y se espera que demore tres años. Si tiene éxito, las posibilidades de expandir el uso de blockchain en Baltimore son numerosas. Thompson dijo que ve potencial para una foundation de datos de propiedades en toda la ciudad, pero también para usar la tecnología para contratos inteligentes que otorgarían pagos automáticamente a los subcontratistas cuando se pague a los proveedores principales.
Pinkard dijo que existe potencial para la “tokenización” de bienes raíces, permitiendo la propiedad fraccionada de acciones de propiedades. Los residentes de la ciudad que tal vez no pudieran calificar para una hipoteca absoluta tendrían el potencial de comprar una fracción de su casa o edificio de departamentos. El sistema permitiría a los propietarios mantener sus acciones tanto en la compra como en la venta.
“Creo que el hecho de que la ciudad tome la iniciativa es el eje que ayudará a que eso suceda”, dijo Pinkard. «Si la ciudad crea un entorno de apoyo para experimentar con blockchain, creo que ese es el primer dominó que debía caer».
