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Las elevadas tasas de interés y las cotizaciones más caras han hecho que sea aún más difícil costear una nueva casa. Pero hay un gasto que a menudo se pasa por alto al comprar una casa: los costos de cierre.
Estos costes, que son las cuotas que se adeudan el día que se finaliza la compra de una vivienda, han aumentado en los últimos años. En 2022, el costo medio de un préstamo pagado por los compradores de vivienda (incluidas las tarifas iniciales, las tarifas de tasación y el informe crediticio, el seguro de título, los puntos de descuento y otras tarifas) fue $6,000, un aumento de casi el 22% con respecto a 2021, según un informe de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Pero el cálculo de los costos de cierre podría cambiar pronto: un acuerdo reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que entrará en vigor en julio podría potencialmente aumentar estos costos para algunos compradores de viviendas. Al mismo tiempo, la administración Biden planea apuntar a las llamadas “tarifas basura” ocultas en los costos de cierre. En un informe reciente, la CFPB dijo que trabajaría para “analizar los costos de cierre de hipotecas, buscar la opinión del público y, según sea necesario, emitir reglas y orientaciones para mejorar la competencia, las opciones y la asequibilidad”.
Esto es lo que debe saber sobre los costos de cierre:
No todos los compradores pagan la misma cantidad en costos de cierre. La factura last depende de varios factores, incluido el estado en el que vive, los impuestos, el tipo de préstamo hipotecario que solicita y el costo total de la casa que está comprando.
Los costos de cierre pueden incluir una tarifa de solicitud para procesar su solicitud de préstamo, tarifas de tasación de la vivienda que determinan el valor de la propiedad, una tarifa de informe de crédito, seguro de título (que protege al comprador de títulos de propiedad defectuosos) y una tarifa inicial (el precio que usted pagar por obtener el préstamo en primer lugar).
Algunos estados requieren un abogado al momento del cierre, lo que aumenta la factura common.
Algunos prestamistas incluyen los costos de cierre en la hipoteca full, aumentando los pagos con el tiempo.
Nueva York, Delaware y Washington, DC tienen los costos de cierre promedio más altos, según Bankrate mientras que Missouri, Indiana y Dakota del Norte tienen las más bajas.
«Por lo common, pueden representar entre el 3% y el 4% del monto del préstamo», dijo Jeff Ostrowski, que cubre la vivienda en Bankrate, dijo sobre los costos de cierre en todo el país. «Entonces, si pides un préstamo de 400.000 dólares, estás hablando de entre 12.000 y 15.000 dólares adicionales».
Ostrowski dijo que si bien los compradores de vivienda existentes ya conocen el procedimiento cuando se trata de costos de cierre, algunos compradores de vivienda por primera vez pueden olvidarse de tenerlos en cuenta al ahorrar para una casa.
“Para los compradores primerizos que realmente se esfuerzan por calificar, puede ser algo de qué preocuparse”, dijo Ostrowski. «Por lo standard, el oficial de préstamos con el que trabaja lo sabe y lo tendrá en cuenta en su proceso de aprobación».
Históricamente, los compradores de viviendas no han tenido que pagar ellos mismos los honorarios de sus agentes inmobiliarios. Sin embargo, el mes pasado, un juez federal dio luz verde al acuerdo de la NAR, allanando el camino para posibles cambios en el actual modelo de negocio inmobiliario.
Según los términos del acuerdo, los agentes de los vendedores ya no estarán obligados a ofrecer comisiones a los agentes de los compradores. Esto significa que es posible que los compradores de vivienda tengan que pagar ellos mismos la comisión del agente inmobiliario, lo que aumenta el costo overall al momento del cierre.
Brian Connolly, profesor asistente de derecho empresarial en la Universidad de Michigan, dijo que es demasiado pronto para predecir cómo el acuerdo de la NAR podría afectar los costos de cierre.
«En realidad no está tan claro qué va a pasar con las comisiones de los corredores después de que el acuerdo de la NAR entre en vigor este verano», dijo Connolly, prediciendo que el status quo podría permanecer incluso después de que el acuerdo entre en vigor. «Al menos inicialmente, es probable que veamos que continúe el sistema de comisión porcentual».
Como parte del esfuerzo más amplio de la administración Biden para tomar medidas enérgicas contra las tarifas basura, la CFPB dijo que estaba buscando formas de reducir los costos para los compradores de viviendas.
Los costos de cierre “con demasiada frecuencia están llenos de tarifas basura”, dijo la oficina.
Las tarifas por informes crediticios fueron un ejemplo dado por la CFPB. Los compradores de viviendas pagan una tarifa a los prestamistas hipotecarios para obtener sus informes crediticios de las tres principales compañías de informes crediticios: Equifax, TransUnion y Experian. Esos costos se han disparado recientemente un 25% o hasta un 400%, según la CFPB. (Los consumidores pueden consultar sus puntajes crediticios de forma gratuita cada 12 meses en AnnualCreditReport.com).
«Estos fuertes aumentos en un mercado que carece de competencia y opciones justifican un mayor escrutinio», dice el informe.
Si bien es un buen comienzo, abordar las tarifas basura no llega al corazón de la disaster de asequibilidad de la vivienda, dijo Connolly.
“El hecho de que tengamos una gran falta de oferta de vivienda, que estemos lidiando con escasez de mano de obra en la construcción de viviendas y que estemos lidiando con precios altos y continuos de las materias primas: estos son los problemas estructurales más importantes en el mercado y parece que Esto es sólo una solución indirecta para un problema mucho mayor”, afirmó.
Existe una forma relativamente sencilla de reducir los costos generales de cierre: examine precios.
Según Freddie Mac, un porcentaje significativo de personas no compara las tasas de varios prestamistas, aunque podría ahorrarles a los compradores miles de dólares. Por ejemplo, a finales de 2022, los prestatarios podrían ahorrar hasta $600 al año al obtener una cotización de tasa adicional y un promedio de más de $1,200 al año al obtener al menos cuatro cotizaciones de tasa, según datos compilados por Freddie Mac.
“Los prestatarios que recibieron hasta cinco cotizaciones de tasas durante la segunda mitad de 2022 podrían haber ahorrado potencialmente más de $6,000 durante la vigencia del préstamo, suponiendo que el préstamo permanezca activo durante al menos cinco años”, Genaro Villa, economista de Freddie Mac , dijo en un comunicado.
E incluso si más de un prestamista retira su puntaje crediticio, no afectará su crédito, siempre que se haga dentro de un período de 45 días, según la CFPB.
«Debería recibir al menos tres ofertas de hipotecas», dijo Ostrowski. “Cuando evaluate esas ofertas, study no sólo la tarifa en sí sino también los costos de cierre. Puede haber alguna variación y, si es significativa, obviamente querrás elegir al prestamista que te ofrezca la mejor oferta”.
